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行业报告 | 特色小镇的机遇

  2017-06-19 09:09:41   来源:东兴证券

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  特色小镇已经成为地产行业第三阶段的代表产品,以大城市为核心、以特色小镇为重点的城市群发展开始起步,并将成为城市发展的主要形式。

  特色小镇是地产行业第三阶段的一支主力军

  以历史的眼光来看,中国房地产行业已经走过了第一阶段,即全面的城市化进程,到了第二阶段一一大城市化进程,诚然,未来是大城市的时代,但北、上、深三大一线城市在控建设规模的要求下,惟有城市更新一途还有空间,却不足以支撑千亿级房企的生存发展。

  1.1特色小镇是行业发展到第三阶段的必然产物

  在这一背景下,以大城市为核心、以特色小镇为重点的城市群发展开始起步,并将成为城市发展的主要形式,特色小镇已经具备城市化进程新业态的战略地位。

  我们对中国乃至世界范围内的城市化进程模式进行研究,不少国家的发展路径是:

  第一阶段是大城市自发的资源配置进程,充分表现为未进行统一规划前提下,被交通、自然环境等因素偶发或自发形成的城市自然而然形成的各商务、产业和生活等为主要功能的片区;

  第二阶段是政府有意识的利用规划和政策影响和推动产业园区的形成,这里产业园区的范畴更加广阔,泛指类似于金融街和陆家嘴的金融区,以及以华夏幸福、荣盛发展等开发商为代表运营的航空产业园、软件技术产业园等生产和服务产业园区等;

  第三阶段是以特色小镇和大城市互为补充的城市化进程,以美国、日本等国为典型代表,特征表现为既有人口超千万的超大城市纽约、芝加哥,也有因活力而世界闻名的格林尼治和苹果小镇。

  1.2特色小镇是破解当前行业发展问题的重要手段

  当前三四线城市火热,我们判断更多也只是中短期去库存政策的推动,不会改变资源、人口向核心一、二线城市聚集的趋势.同时,从目前房企对于一、二线城市土地资源的追捧而形成的地王频出现象可以看出:

  一方面,通过资金和操盘能力对中小房企实现土地获取端的挤压,规模化房企和资源型房企将成为未来行业中两类能够真正持续经营的主体;

  另一方面,高房价、高地价类地产项目也要求房企有足够的资本规模能够消化吸收其操盘风险,“小而美”房企经营稳健性将受深刻影响。

  从这一着势来看,环核心城市的小城市(适用一线)成核心城市近郊城镇(适用核心二线)拥有地理优势,来承接核心城市产业、人口和资源等外溢,而相较于产业园区这一更偏重于生产定位的业态,特色小镇更多了生活和生态的元素,更好的迎合了“人、文化、生态、产业”等多方诉求,我们认为,特色小镇这一房地产行业新业态有望为房企打开新的发展空间。

  1.3国家政策扶持为特色小镇发展提供制度保障

  2017年5月26曰,住房和城乡建设部办公厅下发了《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》,要求第二批300个国家级特色小镇在6月30曰前申报完成。

  值得重点关注的是,通知明确要求对以房地产为单一产业、以特色小镇名义搞地产开发的特色小镇一票否决,同时对旅游文化产北为主导的特色小镇推荐比例不得超过1/3。从这些规定中可以看出,国家支持特色小镇的发展方向更偏向于生产型的产业特色小镇。

  特色小镇这一业态已经取得阶段性成果

  目前大部分省区市已明确了培育目标和支持政策,并组织了相关规划,稳步有序推进特色小镇建设工作。

  2.1第一批特色小城镇积累了重要经验

  127个第一批特色小城镇(包括非建制镇的特色小镇和建制镇的特色小城镇)已经取得了较好的成果,主要是表现为新增大量就业岗位、基础设施配置基本达标、绝大部分小镇拥有省级上非特质文化遗产、体制机制创新取得较大进展。具体来看:

图:特色小镇省市分布图

  (1)新增大量就业人口,显著提升人均收入。整体特色小镇带动新增就业人口10万人,平均每个小镇新增工作岗位近800个,居民人均纯收入较全国平均水平高1/3。

  (2)地理分布特征方面,平原、丘陵、山区的比例基本上为三分天下;从交通便利性来看,农业地区占比为43%,大城市近郊为30%,城市近郊27%;基础设施配套等相对完善,多数小镇实现普及自来水、较高的生活垃圾处理率、银行和生活商业覆盖等,基本达到县级平均水平。

  (3)功能类型角度来看,旅游文化类的小镇最多,产业类小镇数量较少。据统计,127个小镇中,85%的小镇拥有省级以上非物质文化遗产,80%以上的小镇定期举办民俗活动,70%以上的小镇保留了独具特色的民间技艺。

  (4)体制机制创新效应显著。资金来源方面来看,约一半的小镇采用了PPP模式,有近3/4的小镇采用购买市场化服务项目的模式进行运营;约90%以上的小镇建立了规划、建设、管理机构和“一站式”综合行政服务,大大缩短了行政管理的链条并提升了效率,同时约80%的小镇设立了综合执法机构。

  从这些成果来看,特色小镇是以与大型城市相互补的状态存在的,环一线城市,尤其北京,更特指的话,例如雄安特区.未来将不以房地产业作为其支柱性产业,那么从其未来发展模式来看,非常适合以特色小镇这一业态作为其实现快速发展的一种途径。

  同时,根据雄安定位,由于有央企迁入为这一区域带来的重大机遇,未来雄安新区的建设模式可能并不像京津两市以特大城市单核驱动的发展模式,如果能够实现多个特色小镇成片区发展,将有望成为城市发展进程中的一次重大创新,为未来区域均衡发展提供重要指导经验。

  2.2特色小镇产生的两种模式

  从目前获批且正在进行建设的特色小镇来看,多数小镇仍然坐落于大城市内部或近郊区域,更多的还是对于城市内原有资源和新增外部资源的重新整合,是对于原有商务CBD等区域产业发展业态的一种模式升级,将原有浓重的商业或产业生态添加更多宜居、宜业、宜娱的元素,具体来看:

  (1)浙江等发达省市的"政府引导,企业主导“的开发模式

  这种开发模式更多强调产业自身的内驱动力,政府在特色小镇的建设过程中更多的是配建制度和环境的角色,以最高层级的规划作为引导力量,在建设过程中由企业和社会资本起主导作用,负责具体的战略落实、建设和运营。

  (2)西藏等部分经济活力不足区域的“政府全部包揽扶持模式”

  与民营经济力量较强相伴随的一般是该区域的经济活力较强,而与之相对的,政府力量占绝对优势地位的区域往往表现为经济活力较差,进而在特色小镇建设过程中,由于企业和社会资本能力不足,政府角色定位多表现为“大包大揽”模式。

  以西藏山南市扎囊县桑耶镇为例,该类小镇的典型特质是依托当地优质的历史文化底蕴、民俗文化传统、特色景观资源,这些是满足建设特色小镇的重要条件之一。我们认为,这类文旅小镇存在且生命力活跃的一个大前提是在大城市周边,满足城市人群周边游需求,而对于独悬于生态环境较优质但交通不便、或是景区缺乏足够特色的文旅小镇将面临非常馗尬的境地,尤其考虑到这一区域经济活力不强、基础设施建设较差、地方政府财力薄弱三大问题,特色小镇的建设最具可操作性的方案即为政府全权负责型。

  如果由政府全权负责,那幺特色小镇的设计和建设的水平应该不会出太大的问题,但是在整个特色小镇的不断开发和升级中,需要大的资金投资,采用股权投资、PPP或基金模式都有可能,但一定要关注的是政府政策支持的力量和资金持续的流入。

  值得注意的是,文旅小镇的优质生态环境只是吸引人口流入的充分条件,而不是充分必要条件,旅游只是人口的流动,而并不童味着小镇能够实现长久的人口导入,尤其是西部的特色小镇对这一问题尤其应该给予充分重视。

  2.3国内外典型特色小镇案例分析

  从特色小镇建设规划的最初始点开始考虑——即对小镇产业的选择,最合理、效率的方案是:对自身的特色产业定位要清晰,结合自身资源形成产业链价值挖掘和产业生态打造小镇。

  (1)国外典型小镇的对比分析

  从百万城市群人口占比这一数据橫向对比来看,英国占比最低,美、韩两国占比相对较低,即美英韩大部分人口是居住在100万人口以下等级的城市中,相对应地,即日澳两国人口表现出更加明显的向大城市聚集效应。

  与美、日、韩、英、澳5国数据相较,中国超百万城市群人口占比显著低于其他国家,同时城市化率仍有将近40%的提升空间。根据学界预測,目前中国超百万人口的城市近100个,另,由于这100个城市人口也表现为不同的增长状态,未来这一进程将延续甚至进一步分化,中国百万城市群人口比例仍有约20%的提升空间。

表:中国城市化率仍有巨大的空间

  如前面文章所述,我们一直认为特色小镇的灵魂应该是产业,不论是高精尖的新兴战略性产业,还是具有古老文化积淀的历史文化产品产业,不论中外,这一思路都得到了显示成功项目的实证支持。

表:国内典型特色小镇基本情况

  我们简要总结了几个国家的典型特色小镇,认为小镇最核心的内容是产业,需要根振小镇的地理位置、交通环境等各类要素禀赋确定主导产业;其次是相关扶持政策,不论是税收、土地还是其他产业政策,都需要有持续性才能够保证小镇长久的生命力;

  再次是相关的配套,主要包括教育医疗等城市配套以及宜居的生态环境,但仍需要关注的是,国内对于特色小镇的要求更多强加了旅游概念,而这种要求则未必适合高科技或新兴战略性产业小镇,尤其是涉及到保密要求的生产研发机构,所以我们对此现象的看法是,以产业为核心打造产业小镇,配合相应的城市智能化管理、简化高效的政府管理机制、相应配套的社区资源等等,而不是本末倒置的以旅游生态为建设首要标准。

  值得关注的是,格林尼治对冲基金小镇近两年已经开始显现的衰败迹象,一方面归因于原本的优惠税收政策逐渐退出,康涅狄格州可能会对富人阶层特征的附加税,降低了小镇的吸引力;另一方面,金融危机过后,小镇居民对于主流生活方式的追逐以及更优质配套资源的要求使小镇的吸引力进一步降低。这些新暴露出来的问题都将从方方面面对我国刚刚崭露头角的特色小镇产生深刻的影响。

  (2)碧桂园的科技小镇一以房企建设驱动

  碧桂园集团计划五年投资不少于1000亿建设特色小镇,巨额资本为产业创新生态圈发展和房企转型新途径探索提供坚实基础。

  以碧桂园惠州的潼湖科技小镇为例,该小镇是针对深圳、广州两大核心城市的交通和 空间拥挤、房价高企、产业运营成本攀升和人口导入能力减弱等问题。目前科技小镇软硬件建设能力方面已经颇有成果,最大的特色是生态、智慧、创新,在原有造城能力不断提升的基础上,对招商引资、运营管理、金融用力、合作机制等方面均有不同程度的创新。

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