资讯
  • 资料
  • 资讯
  • 报告
  • 课程
  • 百科
新发现

成都豪华酒店市场分析报告

  2017-08-05 09:16:59   来源:CHAT资讯

手机阅读

  成都豪华酒店市场严重的供过于求,导致市场住宿率大幅下滑,特别是近三年来的集中供给是导致市场住宿率水平持续低迷的最主要原因。

  成都凭借优质的旅游资源、门户城市地位以及丰富的住宿产品和餐饮设施吸引了大批国内游客的到访。尽管近年来国内旅游到访游客数量增速有所放缓,但总旅游收入增速显著,明显超过旅游到访人数的增速。成都旅游到访客源消费能力逐渐增强,旅游客群层级趋于优化。

  不仅是国内市场,在国际市场上成都也同样发展迅猛。成都在2013年成为中国内陆第一个实行72小时过境免签政策的城市,其国际旅客人数稳步提升并且增速提高,在万事达卡国际组织发布《2016年最新全球旅行目的地城市指数》中,成都国际旅游(游客)增长率排名全球第二。

  过去五年中,成都豪华酒店市场的整体情况

  从整体上来看,成都豪华酒店除世纪城和环球中心的两家洲际外,其余多集中在城中心,尤其是春熙路-盐市口一线。伴随着城南区域的开发,未来越来越多的豪华品牌酒店将聚集在天府立交以南和世纪城以北区域。

  绝大多数豪华酒店都开业于2012年以后,进入市场年份集中且呈现逐年递增的显著增长态势。 2014年以前开业酒店多以大中型的商务会议型酒店为主,但2014年开始中小型奢华酒店以及小型精品酒店逐步进入市场。市场产品日趋多元。

  供给激增,市场严重供过于求

  过去五年,政策利好带来的投资项目的增加、天府新区的开发、旅游和会展的迅猛发展以及新增酒店带来的诱导效应等因素推动市场需求的快速增长。

  然而,如此高速的需求增长仍然远小于供给增长的速度。2014年至2016年间市场共开业了7间豪华品牌酒店,三年间新增供给量占到目前豪华酒店市场总供给量的61%,对整体酒店市场影响巨大。

  豪华酒店市场严重的供过于求,导致市场住宿率大幅下滑,特别是近三年来的集中供给是导致市场住宿率水平持续低迷的最主要原因。

  住宿率和房价大幅下滑,客房收益缩水严重

  面对市场的快速增长的供给,各酒店普遍采用“以价换量”的价格策略。一方面,新酒店开业只能够通过低价进入市场的手段来夺取市场份额。另一方面,老酒店通常会选择降低价格来弥补自身设施较旧这一短板,提升市场竞争力。

  除市场的新增供给外,2013年国八条对于政府和国企消费的限制也是导致豪华酒店市场房价大幅跳水的重要原因。尽管2014年市场各酒店完成价格下调后,住宿率持续下滑趋势得以控制,但房价水平依然持续走低,市场对于价格依然表现敏感。

  持续走低的住宿率和平均房价导致客房收益水平大幅跳水,2016年平均每间房收益和2012年相比,缩水近一半,这也再次印证了目前豪华酒店市场供大于求的现状。

  小型精品酒店存在房价和住宿率上升的双重挑战

  小众精品酒店(如钓鱼台精品和博舍)尽管占据了市场房价的前两位,但是从单房造价上看,他们所应实现的房价应该是市场中主流豪华酒店的2倍或以上。事实上,目前市场中小众精品酒店与主流豪华酒店的房价差距并不显著,这说明了市场房价存在上升的瓶颈。

  不单是房价,小型奢华酒店在住宿率上也普遍存在着挑战。这也反映了该类产品所针对的客源市场尚处于成长期,需求量并不旺盛。

  商务、会议会展、旅游占比均衡,客源结构健康

  成都豪华酒店市场客源结构健康,是中国城市中少有的商务、会议会展以及旅游客源占比均衡且都具有较强增长潜力的酒店市场。

  成都豪华酒店市场整体以中国大陆本土需求为主,其中一线城市占比超过50%。中国其他地区需求以四川本省以及周边省会城市为主,如重庆,武汉,西安等。国际需求来源较为多样,主要以港台、日韩以及美国为主。

  成都酒店市场未来发展如何?

  未来高端酒店的新增供给将集中于城南

  城南成为另一高端酒店的争夺高地:伴随着城市发展重心的南移,特别是天府新区的发展,城南高端酒店的开发早已从天府立交南延至西部博览城区域。但从品牌层级来看城南的豪华至奢华品牌酒店仍集中于金融城(天府立交以南世纪城以北的区域),绕城高速以外的区域仍以标准五星或者更低的酒店品牌为主。

  各高端酒店不断推后开业时间:大量的高端及奢华酒店的集中供给,说明开发商及酒店集团对于成都远期整体发展持积极乐观态度。但鉴于目前成都市场酒店的经营状况,开发商纷纷暂缓酒店工程或推迟开业时间,说明大家对当下市场是信心不足的,也从侧面反映出当下高端市场“供大于求”已成为共识。

  集中供给将带来进一步的“价格战”:由于缺乏超高端旅游及商务散客需求,当前市场较难支持奢华品牌的溢价空间,因此预计这些新增供给逐步入市后会进一步挤压市场价格的上升空间。

  市场住宿率水平有望进一步提升

  促进因素:

  成都确立其“国家中心城市”地位,天府新城开发速度加快:成都作为西南商务门户及经济文化中心的地位将进一步加强。在中央政府的支持下,成都将继续快速发展。而天府新城则更是未来成都发展的重中之重,将成为成都的金融中心、创新中心、会展中心。

  会议经济转型结束,大小展会频次增加:在国家出台反腐政策后,成都的会展经济经过了三年的痛苦转型,终于迎来了会议经济的复苏。随着天府新城的不断成熟以及西部国际博览城的建成,成都南部的大小商务会议及展会活动预计将有较大的发展空间。

  新机场投入运营,带动整体南部人流:天府国际机场2019年投入运营不仅将提升成的国际航班数量,巩固成都作为西南交通枢纽的地位,也将带动整体南部人流,更多商务客人可能就近选择住在距离机场较近的天府新城。

  制约因素:

  天府新城成熟尚需时日:尚处于发展阶段的天府新城内写字楼空置率仍然较高,住宅小区入住率较低,高品质的商业配套缺乏,这都说明天府新城距离其所目标的核心总部经济区发展仍需一段时间。

  新增供给量较大,对市场入住率及价格水平造成压力:成都南部的新增供给,尤其是高端及奢华的酒店新增供给数量庞大。在这部分客房逐渐进入市场后,预计将对于市场的平均入住率及价格水平均形成较大压力。

分享: