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2017年中国中端酒店投资报告

  2017-10-05 09:49:21   来源:酒店产权网

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  华东区、华南区表现优异,中端酒店整体出租率超过78%,平均投资回报周期在4.5年左右,投资回报率超过10%。

  一、综 述

  中端酒店持续升温,从一线城市已经逐渐向三线城市普及,中端酒店替代经济型酒店的呼声俞高,无论从产品设计和经营管理,消费者对中端酒店的认可已经形成共识。此次,酒店产权网通过自有渠道,深入各个酒店品牌进行调研,共计抽取主流中端酒店品牌样本10个,涉及酒店项目233家,涉及投资人179人,覆盖华东、华南、华中、华北、西南地区(不含内蒙古自治区、宁夏回族自治区、西藏自治区、青海省),对中端酒店投资人进行了解,深入了解有关品牌、投资回报、经营成本等各方面的信息。

  二、中端酒店业绩简述

  从所调查的对象来看,中端酒店表现良好,除少数未能达到投资预期,整个市场均有不错的表现。此次调查对象包含:智选假日、亚朵(含轻居)、全季、桔子水晶(含桔子精选)、开元曼居、维也纳国际(含维也纳、维纳斯皇家)、丽枫、希尔顿欢朋、如家精选、和颐共计10个品牌,调查中,以上中端酒店品牌单店年出租率均超过72%。

  从地域业绩来看,华东区、华南区表现优异,整体出租率超过78%,平均投资回报周期在4.5年左右,投资回报率超过10%,平均中端酒店投资回报率超过高星级酒店2.5倍。其中,北京、上海、广州位列国内大陆地区经营业绩前三甲。

  从经营总额来看,以上品牌平均每店年营业额在810万左右,截止2017年9月21日,以上10家酒店共计店面总数为1655家(以各家酒店集团官网发布数据合计为准),预计以上10家中端品牌共计年营收总额为134亿,按各公司的发展计划预测,预计在2018年底,以上10家中端酒店品牌总营收将突破200亿。

  三、品牌发展趋势

(图1)主要城市各品牌中端酒店总量分布

(图2)北上广深杭各品牌总量对比

  从各品牌的全国总量来看,维也纳国际(含维也纳、维纳斯皇家)以489家的酒店总量,占据中端品牌总量第一名,其次是全季酒店350家占据第二名,丽枫酒店以开业237家酒店的总量占据第三名。(注:以上数据均来自各集团官网发布的酒店开业信息。另桔子水晶和桔子精选因在诸多地区的售价均在类同区间,故汇总时做合并统计。)

(图3)重要城市中端酒店主流品牌总量对比

  从数据看,上海成为各主流中端品牌中聚集量最多的城市,总量为218家,其次为深圳,共计119家。深圳地区中端酒店中,仅维也纳一家就拥有101家,市场份额为85%。其它重要城市中端酒店品牌总量分布为北京92家,广州86家,杭州84家。杭州的中端酒店还在快速发展中,预计在2017年年底,杭州主流中端品牌酒店总数将超越广州,成为中国中端品牌酒店的第四大市场。

  在各品牌的发展趋势中,品牌之间的竞争加大,加盟商在品牌选择上的选择性更强,一线城市的物业稀缺性导致各品牌一线扩张之路遇阻,二线、三线城市的发展呈猛增之势,这种扩张将加速经济型酒店市场的退化,同时,各品牌在二线、三线市场之间的竞争也随之加大,至此,对于可升级为中端酒店的经济型酒店将成为未来各中端品牌之间最大的竞争市场。

  在新增符合酒店投资的市场越来越少的前提下,原有存量酒店物业的价值有待进一步发挥。华东、华南、华中等地区热度将会持续,西南地区过于庞大的酒店存量,势必将阻碍中端酒店市场的表现。

  在酒店产权网的投资人库中,对于华东区域、华南区域的投资热情仍然引领全国,在中端酒店市场中持续降温的东北地区,预计后期表现将继续低迷。

(图4)全国酒店投资市场关注热度

  四、最佳中端竞争力品牌

  酒店产权网通过三个维度对中端酒店竞争力进行测评,分别为:经营绩效、网络评分和投资人评价。

  (1)经营绩效采集酒店数量为233家,分别来自于各个品牌投资人。

  (2)网络评分主要数据来自于携程、艺龙、去哪儿网,评分统一按照“五分制”评测。

  (3)投资人评价分别测评条件为投资人与管理方合作满意度;持续加盟的动力;以及加盟商对管理及品牌方的预期。

(图5)主流中端酒店品牌投资回报率对比

  在调查中,亚朵酒店位居酒店投资回报榜首(12.19%),其次为桔子水晶(含桔子精选,11.90%)和全季酒店(11.62%)。这与去年酒店产权网调查的数据基本一致,市场中,对于亚朵、桔子水晶(含桔子精选)和全季的不同定位和方向已经有了基本共识,并且逐步在形成产品独特性。

(图6)各品牌网络评价对比

  在网络评分中,亚朵酒店与桔子水晶(含桔子精选)酒店在保留两位小数点后,评分同为4.81分(满分5分),代表了消费者对两个品牌具有同样的认可程度。在此项评分中,两家酒店均为第一名,第二名为希尔顿欢朋酒店4.72分、如家精选4.67分、维也纳国际(含维也纳、维纳斯皇家)4.66分、丽枫4.66分、全季4.64分、和颐4.61分、开元曼居4.6分和智选假日4.38分。

(图7)投资人对各酒店品牌评价对比

  在各投资人对加盟品牌评价中,满分为100分,亚朵94分、桔子水晶93分、希尔顿欢朋92分位列前三甲,投资人对酒店品牌以及运营能力均有较高的认可,其后为开元漫居、维也纳国际、全季、如家精选、丽枫、智选假日、和颐。

  五、租金和运营成本变化

  在租金方面,一线城市均出现了物业租金上涨的现象,平均较去年增幅6%,租金大幅增加的原因主要来自于(1)一线城市酒店物业的稀缺性导致酒店物业价格被哄抬(2)大量投资人拥挤一线城市,对投资的安全性需求明显提高(3)传统产业投资人的获利减少导致对投资的转型需要(4)政府机构对一线城市非合规物业清理导致物业存量减少。

(图8) 各城市平均酒店物业租金对比

  在租金成本方面,北京略高上海,成为全国租金最高的城市,在最新的中端酒店物业租赁中,北京已经出现了5.8元/天/㎡的成交案例。高起的租金必将导致投资人对品牌更加严格的要求,引起在一线城市的中端酒店品牌对运营和房间售价能力的考验。以上均值中,北京为3.4元/天/㎡,上海为3.1元/天/㎡,深圳为2.8元/天/㎡,其后为广州、杭州、南京等。

  在运营成本方面,各品牌之间的成本均有小幅上升,主要原因为:(1)各集团急速扩张后,对人力的需求导致的成本增加(2)经营物资价格有上升趋势(3)在线预定成本增加(4)推广成本的增加。

(图9)各品牌酒店运营成本对比

  在调查中,中端酒店的国际品牌单房运营成本高于国内酒店品牌。希尔顿欢朋、智选假日分别超过了140元/房/天(平均)的运营成本,在国内中端品牌中,亚朵酒店以平均单房成本123元位列国内中端酒店品牌前列。其次为桔子水晶(119元/房/天)、维也纳国际(含维也纳、维纳斯皇家)、和颐、全季、如家精选、丽枫和开元曼居。

  六、最具中端酒店投资潜力城市

  最具投资潜力城市评定主要从:交通、人口、消费能力、增长潜力、酒店物业存量基数等因素考量。

  从城市来看,各一线城市的中端酒店投资回报率增幅减少,高起的租金成本导致酒店投资方利润有所下降。酒店投资人对新潜力的城市寻求并未停止,热门的二线城市因较低的租金成本和运营成本,反而提高了酒店投资回报率。杭州、郑州、武汉、南京、苏州等城市整体回报率并不亚于一线城市,租金优势致使投资回报更加稳健。另外,新城市中心以及商务区备受推崇例如:滨江新区、郑东新区、雄安新区、光谷产业园、江北新区、太湖新城均有不少投资人持续关注。

  新区域带来的不仅是在租金上的优势,更带来了良好的经营环境如:竞争对手减少、人力成本的减少和经营增收的预期。

(图10)五大酒店投资潜力城市

  综合数据显示,杭州位列潜力城市的榜首,其次为厦门、成都、合肥、郑州等城市。该潜力城市的分析,基于未来酒店投资回报和人流流入等多方因素考量,一线城市基于在酒店数量、物业存量以及成本等原因,并未进入五大潜力投资城市。

  相反,三亚中端酒店市场始终不温不火,在以上主流品牌中,三亚市场仅有8家中端品牌酒店入场分别为:全季3家,亚朵1家,维也纳3家,希尔顿欢朋1家。 另外,西安市场与之前相比,出现酒店投资退潮迹象, 大量的酒店存量致使酒店投资回报率有下降趋势,后续我们将继续关注。

  来源:酒店产权网

  数据:王林波 资料整理:潘慧 朱良一

  审核:GalenMoore

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