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5组数据告诉开发商 做公寓要避开哪些错

  2017-11-09 09:06:13   来源:存量地产观察  作者:刘策

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  目前,美国租赁住房数量约为4,250 万间,占存量房源的30%左右。其中,公寓在租赁住房中的占比约为60%,数量约为2,650 万间。

  今年6-7月份开始,住建部和各个省市密集地出台各种政策,租赁可以说是今年房地产市场发展的主题词,开发商要是还没做租赁都不好意思说自己是开发商了。

  但是对开发商来讲心里会有很多的纠结和困惑,这个万亿级的市场却感觉好像不赚钱,同时坑很多不知道怎么做。这很正常,因为租赁新业务和传统开发业务是截然不同的,用开发的思路做租赁,不掉坑里才奇怪,下面就列举几个常见的错误:

  错误1:评估新业务发展看收入规模及贡献占比

  在内部算账时,开发商经常会觉得算不过账,一年销售几百个亿,租金可能就几个亿,甚至连几个亿都很难,这个业务好像没有什么发展前途,而且还亏本。但是我们看美国,美国前六的公寓运营商的租金收入是二十四亿美元,换句话说就是一百三十亿人民币左右,它的市值是多少?现在是二百五十六亿美元,变成人民币的话就是将近一千五百亿,一百三十亿的租金收入市值是一千五百亿,我们国内的龙头万科目前的销售收入基本上是四五千亿的水平,市值是三千二百亿。一个五千亿的销售收入对应的市值是三千二百亿,一个一百三十亿的租金收入对应的市值是一千五百亿,所以我们做这个事情背后的逻辑是完全不一样的,可以算一算五千亿的租金收入对应的市值会是多少?

  国内的世联行也在发展租赁业务,从投入上来讲可能是亏了几个亿,但因为世联行是目前国内租赁上市标的,现在市值从100多亿,变成了240多亿,世联行可能亏了两个亿的投入,但是市值上多赚了一百多个亿。所以我们在做租赁的时候逻辑和传统的开发是完全不一样的,租赁业务不能用收入逻辑而是要用资本逻辑去看。

  错误2:做公寓要快速上规模,规模为王

  很多开发商希望进来以后就成为市场的主导,能够快速地上规模。其实从国外来看,集中式公寓要形成行业的巨头非常之难。我们开发商主要是做集中式公寓的,看一看美国的集中式公寓的情况:

  目前,美国租赁住房数量约为4,250 万间,占存量房源的30%左右。其中,公寓在租赁住房中的占比约为60%,数量约为2,650 万间。美国前6 大公寓运营商所持有的公寓数量大约为42 万间,仅仅占市场份额的1.6%左右。公寓数量最多的MAA 的市场份额也只有0.38%。所以说如果是从房间数量来看,行业的集中度并不高,房源还是十分分散的。

  所以未来很难出现这种全国化的、市场占有率特别高的巨头。尤其目前我们还处于公寓发展的萌芽期。当然,这也意味着我们有很多的机会,因为比较分散,大家都有机会。

  错误3:租金差不赚钱,希望靠增值收入多赚钱

  租赁业务主要是靠租金,因为现在大家都想着租金怎么算都不赚钱,是不是可以通过相关的衍生收入和服务收入降低租金的比例,或者开拓企业的收入渠道,但是看看美国公寓运营商的收入结构,可能就是直接给大家泼一盆凉水,这是很难的。美国的六大运营商租金收入占到了总收入的百分之九十五以上,非租金收入最多也就是百分之五的水平,所以租赁是一门扎扎实实的生意,主要的收入来源还是租金。

  错误4:有资源和资金,就可以碾压运营商

  对于开发商来说,经常会认为自己有资源和资金优势,觉得自己组建一个团队,就可以把公寓业务做起来,甚至碾压运营商,其实术业有专攻,开发商和运营商一定是竞合关系,甚至合作未来可能会大于竞争。

  因为租赁是一项服务的业务,这项业务更多的还是看坪效,如果回归商业本质的话。因为这些公寓运营商来讲要提高坪效无非就是提高收入、降低运营的费用,这是我们所有运营的关键环节。而对开发商来讲,就举一个很简单的例子,同样是一栋楼,做得好的运营商能够尽可能地把一套房的空间和面积压缩,但是实用功能不受影响,如果你做这幢楼最多就是两百套,但换一个有经验的运营商来做的话可以做二百五十套,多了五十套利润就比你多百分之二十,这只是其中的一个很小的例子。

  比如像魔方公寓最新的产品,大部分都是18-22平米。因为我们在做公寓的时候首先要考虑坪效,面积高了的话又要追求高坪效,意味着租金很贵,客群和出租率就会受到影响,所以公寓就是要在一个尽可能小的空间场景内满足实用功能的需求。魔方现在主流的户型都是十八到二十二平米,上次我去魔方那里看了一下,十八平米的房间能做出来什么?你根本没有特别拥挤的感觉,甚至还让你感到了奢华,比如十几平米通过空间设计还能做出步入式穿衣间的效果,像厨房的门板功能就很综合,既可以做厨房又可以做写字台,还可以做桌子产品设计做了非常多的创新。十八平米的房间可以做得有床、有衣柜、有客厅,非常方便。当然,不仅只有这么一套户型,比如有阳台的和没阳台的,各种不同的定位做了七八个这种小户型出来,这就是我们要提高坪效背后的因素。

  错误5:要尽可能提升人房比

  业内一直有一个误区,好像是越高的人房比越好,其实我们去看美国公寓的人房比发现并不高。当时我感到很惊讶,这是管理的房间数除以所有的员工人数,包括了所有的人员,然后算下来感觉并不高,最高的也就是40左右。为什么AVB只有24?是因为效率很低吗?其实背后的逻辑并不是片面地追求人房比的高数值,AVB是集中在核心城市、核心地段,更多的是一种高端公寓,出租的价格都很高。高出租价格意味着需要对客户提供更好的服务来保证高出租率和续租率,所以背后的人房比平衡的是成本,但也要保证服务水平,这是运营商需要高度关注的问题。

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