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2017大住宿品牌增益资产管理交流会

广州长租公寓专题研究|下篇

  2017-11-23 09:44:11   来源:广州中原研究发展部

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  调研发现,广州市3成长租公寓需比周边住宅多付60%以上的租金,租金差幅度在30%-60%之间,30%以内的分别占3成、4成。

  提要

  长租公寓作为建立租购并举的住房制度的重要一环,近年来各路资本蜂拥进场,规模呈现迅速扩张的特点,长租公寓对传统住房租赁市场的潜在影响力不可忽略。

  本篇,广州中原研究发展部从长租公寓的居住特点、租户、运营商三个角度,结合市场现状,深入分析其未来对住房租赁市场的影响。

  居住特点:长租公寓的性价比高

  对比城中村和住宅,长租公寓的客户群较为明确,主要为20-30岁的年轻白领和学生群体。此类群体安家置业的条件和意愿不高,注重社交娱乐。在同等的租金支付水平下,性价比是左右此类群体选择租赁哪种物业的重要原因。

  在广州中原研究发展部实地调研的20间品牌长租公寓中,45%的长租公寓室内配置达到家私家电齐全、拎包入住的标准;只有2间室内配置偏少。

  社区公共配套方面,65%的长租公寓可以提供安保、花园、社区商业、休闲娱乐社交设施中的三项或四项公共配套。

  其中,休闲娱乐社交设施为各品牌长租公寓的主配。另外,由于长租公寓多为旧厂房、员工宿舍改建,无公建配套,故3成长租公寓无法提供花园和社区商业配套。

  长租公寓的租户大部分来自项目周边写字楼、产业园区或专业市场,通勤时间比较合理,95%的长租公寓租户通勤时间可控制在30分钟内。

  但长租公寓的租金水平一般比周边住宅高。调研发现,3成长租公寓需比周边住宅多付60%以上的租金,租金差幅度在30%-60%之间,30%以内的分别占3成、4成。

  事实上,在天河区东圃板块租住一套25平的长租公寓,月租1800元;周边住宅小区三房月租4500元,合租人均1500元;

  如若租客选择长租公寓,即每月多支付几百元便可享有更大的空间私密性和更广的社交范围。

  相比之下,选择住宅小区的整租门槛反而高些,且会面临着租赁期内个别租客断租的麻烦。

  而选择租住城中村,会面临着居住环境通风采光不佳,安全消防系数低,卫生环境差的问题。

  整体而言,从室内配置、社区公共配套、通勤时间、租金水平四个维度来看,租住长租公寓的性价比相对高些。

  市场需求

  长租公寓入住率普遍达82%,房源空置期短

  长租公寓“私人订制”式的租住环境,越来越受年轻人追捧。目前,广州品牌长租公寓的入住率为82%。

  其中万科泊寓、魔方公寓、You+公寓、窝趣公寓四家品牌长租公寓的入住率接近或超过9成。

  而龙湖冠寓进驻广州不到3个月,天河、番禺两间店的运营时间较短,故入住率偏低,仅为21%。如若不计新进驻的龙湖冠寓,广州品牌长租公寓的入住率则更高。

  广州品牌长租公寓除入住率高外,空置的房源也较为抢手。

  目前,广州78%的品牌长租公寓的房源空置期在半个月内,更有11%的长租公寓房源空置期少于3天。

  其中,荔湾区魔方公寓黄沙店、黄埔区万科泊寓科学城店已满租,海珠区窝趣公寓东晓南轻社区、You+公寓凤凰新村店也只剩一两间房源可选。

  而黄埔区万科泊寓科学城甚至出现供不应求的现象。

  据广州中原研究发展部实地了解,如若想入住万科泊寓科学城店,需登记排队且意向登记者不少,该公寓如此受欢迎的原因可归结为三点:

  1、万科泊寓科学城店原是黄陂员工楼的其中一栋,5层高约300户。黄陂员工楼由8栋楼梯楼组成,除泊寓对外出租外,其它楼栋只对特定企业内部员工出租,整个小区居住约千户,生活氛围非常浓厚。

  2、该公寓分别有20%和10%的租户工作地点在天河和老黄埔,辐射范围较广。公寓楼下即为长安村公交总站,距离地铁6号线金峰站仅800米,交通颇为便利,可直达珠江新城商务圈和老黄埔。

  3、公寓房源分为20平的单间和30平的LOFT两种,单间月租1800-2200元,LOFT月租2400元。

  与天河区、科学城或周边住宅小区相比,泊寓具有一定的价格优势,而且周边暹岗村村民自建的简陋公寓一房一厅月租亦需1600元。

  调研发现,该公寓90%的意向登记者可接受的价格范围在2000元,小部分为2500元,房源和租户的匹配度较高,对此也不难理解,为何今年万科如此有底气在广州黄埔、白云区拿下三宗含自持租赁的宅地。

  盈利情况:投资回收期达预期

  长租公寓作为长期持有的物业,具有前期投入大、运营成本高、盈利模式单一的特点,对运营方的资金实力要求高,投资回收期普遍在5年以上,如天河区万科泊寓棠下八舍店。

  案例一:万科泊寓棠下八舍店,项目由5栋城中村握手楼改建而成,总建筑面积约4000平方米。

  因无公开资料,暂无法了解项目的具体成本。但我们可以根据目前市场上品牌长租公寓的投入情况作一下估算。

  据了解,广州品牌长租公寓主要通过协议租赁、收购的方式取得。

  其中,协议租赁的租期一般为5-20年,房源取得成本约10-30元/平/月,改造期约3-12个月,改造成本约50-700万元。

  万科泊寓棠下八舍店改造前属于村民个人,通过租赁的方式取得,以15年租赁期、25元/平/月的房源取得成本、500万元的改造成本保守估算,项目前期投入约2300万元。

  目前项目房源租金水平为75-96元/平/月,扣除运营成本,满租的前提下每月租金收入约32万元。

  案例二:棠下村农民自建房,一栋6层楼梯楼,总建筑面积约650平方米,自建房成本(包括地基、主体、装修、配置等)约78万元。

  按目前棠下村的出租行情,此栋自建房每月租金收入约1.6万元。

  案例三:骏景花园,小区精装109平三房,二手售价550万元,改造出租成本可不计。目前同面积房源月租约5300元。

  在不考虑货币时间价值的前提下,万科泊寓棠下八舍店的静态投资收益回收期约为6年,棠下村农民自建房为4年,骏景花园则为86年。

  骏景花园属商品房,购买成本价为5万元/平,由于周边可出租的住宅、城中村房源较多,竞争激烈,小区房源租金年收益不足两个百分点,如个人购买用于出租,投资回收期较长。

  而农民自建房不需考虑土地成本,前期投资成本低,投资回收期较短。

  万科泊寓同样不需考虑土地成本,但前期房源取得和改造的成本投入较大,在租金比周边城中村高约240%的情况下,投资回收期会比农民自建房多两年。

  其实,品牌长租公寓并不都如万科泊寓棠下八舍店一样,对建筑主体进行大改大修。

  若前期改造成本尽量压缩控制,品牌长租公寓投资回收期远比预期要短,例如:万科泊寓五羊邨店。

  万科泊寓五羊邨店前身为广州东山月府的回迁房,但因为村民均有其他住房,楼栋闲置。

  万科泊寓和村集体签订15年的长租协议,整栋回迁房花了半年的时间装修,改造后共423套房源,每层约16套。

  据广州中原研究发展部了解,万科泊寓五羊邨店前期为了提高出租率,定价较保守,先前团队保守测算投资回收期需要6-7年,但目前经营状况良好,公寓租金水平达130-150/平/月,投资回收期有望小于预期。

  市场影响

  长租公寓发展势头看好,规模效应正在酝酿

  目前,租赁市场的政策红利释放,各路资本蜂拥进场,规模呈现迅速扩张的特点,长租公寓对传统住房租赁市场的潜在影响力不可忽略。

  对于城中村而言,长租公寓的兴起对其有积极影响。广州共有304个城中村,主要分布在天河、海珠、白云、黄埔区,环境普遍脏乱差。近年广州启动城市更新计划,明确将以全面改造和微改造方式加快推进存量土地开发,而长租公寓可以在不拆迁重建的基础上,更有效地利用城市空间。

  另外,长租公寓租金虽比周边城中村一般高出5成以上,但两者并未形成竞争关系,反而对周边城中村的租金增长起到一定的带动作用。

  例如天河区红璞公寓杨桃公园店,该项目由宦溪村15栋分散的村屋组成,一房一厅最低月租为1600元。品

  牌长租公寓进驻该村落后,周边村民开始仿效,重新粉刷、增添家私家电,以往月租750元的一房一厅,目前月租为950元。

  对于住宅市场而言,目前广州长租公寓容量小,尚未形成规模效应,对住宅租赁市场暂无明显影响。

  从数据上看,广州住宅租赁市场租金增幅在2014年后处于收紧的状态,2017年租金为51.3元/平/月,较去年全年增幅约一个百分点,住宅租金增长较为平稳。

  广州运营方对长租公寓的租金走势则普遍看好,45%的品牌长租公寓明确会按年调整,15%的品牌长租公寓则半年度调整一次。

  广州中原研究发展部在调研过程中,有项目负责人透露,长租公寓和租户签订的租约,租期普遍半年起,一年的居多,两年或以上的租期并不鼓励。

  因为租约期内,运营方一般不会随意调整租金,若租期限定在一年左右,租金调整会相对灵活些,也可以加快回笼整个项目的投资资金。

  租金的调整幅度在3%-8%不等,调整幅度示项目的运营情况而定。

  长租公寓发展势头虽好,但仍面临着不少制约条件,如拿房渠道窄、融资难、税收过高等。

  而目前,运营方为减轻运营压力,会在商业水电收费的标准上,提高一定的幅度,同时加收管理费将运营成本摊分至租户身上,这无形中抬高了租户选择长租公寓的门槛。

  以红璞公寓智慧城店为例,公寓水费标准为6元/吨,电费为1.6元/度,为所有调研样本中最高的;

  另外,每月收取房租的10%作为管理费,再额外收取30元的公摊消耗成本。

  如此,每月租房费用支出,在最低1700元月租的基本上提高了近2成。

  因此,发展多主体的租赁市场,还有赖于地方政府、银行等多方支持,以及“商改住”等租赁政策的落地执行。

  同时,构建“租购并举”的住房新体制,还需改变开发商“重售轻租”的开发模式和置业者“租不如买”的价值观。

  现时,制约租赁市场发展的根本原因是承租人无法享受与购房者子女同等的入学权利和基本的公共服务。

  针对这一本质性问题,今年7月,广州首次提出“租购同权”的新规定,11月广州工行推出“租e贷”,越秀、珠江实业作为广州首批国有租赁住房企业宣布正式拓展租赁业务。

  可以预见的是,未来广州的租赁市场不仅仅是针对目前年轻群体的市场,还会朝“加强保障人群租赁住房”的方向倾斜。

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