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2017大住宿品牌增益资产管理交流会

数据分析:杭州酒店式公寓市场研究

  2017-12-02 09:48:08   来源:强强说房

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  今年,杭州酒店式公寓成交火爆。纵观杭城近5年的酒店式公寓成交情况,1-11月中旬已成交36000多套,创下2013年以来新高。

  在今年楼市的火热行情下,大部分人目光都聚焦在杭州的住宅项目。实际上,近段时间,除了住宅项目,酒店式公寓行情并不输住宅楼盘。

  1.成交量创下近5年新高

  今年,杭州酒店式公寓成交火爆。纵观杭城近5年的酒店式公寓成交情况,1-11月中旬已成交36000多套,创下2013年以来新高。

  酒店式公寓成交均价为20039元/平方米,这也是近五年首次突破2万元/平方米大关。

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2013-2017年杭州酒店式公寓成交

(数据统计:克而瑞江浙区域)

  2.已有4个项目成交破千 有项目不到一年就清盘

  截至11月21日,杭州市区(不含富阳、临安)今年酒店式公寓房源已成交35998套。其中,单盘成交量在500套以上的就有20多个项目。

  去年12月份才迎来首次开盘的绿城运河郡,今年9月份实现了清盘;

  4月份推出首批房源的大悦城铂悦也已成交了近600套房源;

  下半年刚亮相的碧桂园深蓝国际、旭辉和昌都会山等项目,成交量也都在500套以上。

  英冠乐创城、杭州新天地、理想银泰城,以及华元欢乐城等四个项目的单盘成交量更是在1000套以上。

  3.二手和租赁市场上 酒店式公寓也成了“香饽饽”

  二手酒店式公寓房源的成交也不错。据杭州我爱我家数据统计,今年1—10月份,杭州市区共成交二手房(含商业类地产)超过5万套,其中酒店式公寓的成交占比大约在16%左右,远高于过去几年。

  在二租赁市场,酒店式公寓也成为了“香饽饽”。在我爱我家提供的10月份杭州租赁最热门的TOP20小区中,超过一半都是酒店式公寓。其中前十强里更是有8个酒店式公寓,像中赢康康谷、江滨澜廷、西城纪的单位租金都超过了100。酒店式公寓在租赁市场上的活跃度表现呈现“碾压”住宅的态势。

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  可以发现,除了限购等因素之外,租金的上涨也让人们对酒店式公寓的投资价值,有了更高的预期。

  4.二手和租赁市场上 酒店式公寓也成了“香饽饽”

  酒店式公寓变得“抢手”,有三方面的因素。

  首先是限购和楼市环境的影响。在限购的情况下,如何用好手上珍贵的“房票”是大家比较关心的事情。另外,在今年火爆的行情下,想要买一套称心如意的住宅门槛较高。如果手上没有充足的资金用于全款支付,基本上就“无缘”房产。那么在市场行情不断看涨和这两种情况夹击下,想用较少的资金进行不动产投资就非酒店式公寓莫属了。

  第二个方面就是酒店式公寓的高租金回报率。相比住宅的租金,酒店式公寓有天然的优势。有统计表明,目前杭州普通住宅的租金回报率基本上在2%左右,这个数字在房价快速上涨的2017年显得尤其寒酸。但是同样条件相对较好的酒店式公寓,租金回报率起码在4%以上。

  我们筛选了杭州二手酒店式公寓交易比较活跃的12个酒店式公寓,测算了下投资回报率,基本在5%以上,这似乎可以发现许多有趣的东西。

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  在这12个小区中,下沙和江干占了一半,而且投资回报率较高的区域,相对来说收益更客观的区域大多集中在下沙。这些项目在交通便利性和周边人流量两个特点比较突出,下沙的项目因为距离地铁比较近,交通便利优势明显,同时周围人流量大,而拱墅区的西城纪同样周围拥有大流量人群。

  另外重要的是,除了租金回报率,酒店式公寓增值空间也在迅速扩大。

  根据我爱我家数据显示,全市二手酒店式公寓成交均价10个月内上涨32%,而住宅涨幅为也只是38%。酒店式公寓几乎已经快要追平住宅了。

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  可以看到,无论是从流通性、租售比、投资回报率各方面来看,酒店式公寓都已经成为一种上佳的选择。

  5.杭城酒店式公寓有哪些?

  100万以内

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  100万—200万

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  200万以上

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  *以上项目和价格信息仅供参考,具体情况以售楼处为准。若有统计不到或者不符合实际情况的,欢迎留言处更正补充。

  6.投资建议

  第一,要以长期投资为目标,以稳定的租金收益为目的,所以最好用闲钱去投资酒店式公寓;

  第二,表面上的高收益的,并不能真正代表实际的收益。比如酒店式公寓无论是出租还是自用,都要交纳房产税,如果你是自用,那就应该以房产原值为计税依据缴纳房产税:

  应纳税额=房产原值*(1-10%或30%)*税率(1.2%)

  如果你是租赁给别人的,就以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入*税率(12%)。

  出租还有增值税、个税等税费。而且商业物业交易的税费也高于住宅。

  第三,酒店式公寓虽然叫公寓,但不能迁入户口,没有学区,水、电、物业费都比较高。

  投资者可以适当配置一些酒店式公寓,但不能把酒店式公寓当作自己主要的投资品种,而且一定要投资在一些租金水平比较高,地段成熟的板块。

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