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2017租赁蓝皮书:需求供给齐放量 租售市场趋平衡

  2017-12-20 18:10:48   来源:58集团黑板报

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  58集团2017租赁蓝皮书数据显示,2017年全国租房需求较2016年增长57%,第四季度租房需求较2016年同比增长71%。

  2017年是住房租赁政策在全国各地加速深化的一年,十九大报告中强调的“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”建设取得了一系列重要进展,为全国租房市场未来发展指明了方向。12月19日,58集团房产数据研究院发布了《调控下半场租赁新时代——2017-2018中国住房租赁蓝皮书》(以下简称58集团2017租赁蓝皮书),对一年来住房租赁政策风向、市场动态、需求特征和新运营模式等焦点,进行了全面盘点和立体呈现。

  需求、供给、租金齐涨,租赁市场规模空前看好

  58集团2017租赁蓝皮书数据显示,2017年全国租房需求较2016年增长57%,第四季度租房需求较2016年同比增长71%。一线城市2017年租房需求占全国需求总量的13%;成都、杭州、武汉、重庆等12个新一线城市的租房需求量占全国需求量的20%,对比2016年上涨43%,涨幅超过多数一线城市。其中,杭州、东莞2017年租房需求量同比增长率分别为79%、74%。预计未来三年,在一线城市租房需求持续强劲和新一线城市租房需求全面爆发的双重引擎下,全国住房租赁市场的成长空间非常广阔。

  安居客房产研究院首席分析师张波指出,目前已有北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等十余个城市开始增加租赁土地供应规模,保障租赁市场稳定发展。未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配,住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。

  与土地供应积极因素相应的,是大型房产企业在2017年积极在一二线城市收揽自持用地用于租赁。58集团房产数据研究院统计显示,截止2017年12月15日,全国10城涉及住宅的自持用地(含部分自持)达149宗,自持体量约514万方米。其中杭州达到了51宗之多,上海和天津分别有29宗,北京也有27宗之多。安居客张波指出,房地产开发商手中的自持土地是未来租赁住房庞大体量的潜在供应,并且有机会为租房人群提供更规模化、规范化、标准化的租房产品。

  在租金方面,58集团2017租赁蓝皮书数据显示,2017年全国人均月租金同比上涨16.7%。北京人均月租金为2795元,和2016年相比上涨14%。新一线城市中,成都2017年人均月租金相比2016年涨幅为18%,达到1008元。综合2017年全年数据,杭州成为人均月租金最高的新一线城市,达到1550元,对比2016年上涨了6%。其他诸如重庆、郑州、长沙、青岛等城市,人均月租金同比涨幅在5%到10%之间。

  安居客张波指出,翻看历史数据,一线城市和新一线城市在2012年到2016年的租金涨幅基本每年都在8%-15%之间。随着近几年租房人群对品质生活的追求持续推动中高端租赁市场的发展,租金将保持稳中有升。

  租客独居占比达29%,58集团三大平台为租房最大入口

  我国租房人口基数庞大,租房人群在每个选房环节的行为轨迹对于市场有着重要的影响。58集团2017租赁蓝皮书研究数据显示,在18岁到35岁的青年租房群体中,独居者占比达到了29%,同时租房人群家庭化、年轻化特征显著,整租占比达到62%。租金价格成为租房人群最关注因素,近40%的租户期望月租金在1500元以下,理想月租金超过3000元的租房人群为29%。

  58集团房产数据研究院关于租房人群换房原因的调研结果显示,改善生活环境以41%的占比高居首位。租房人群对生活质量要求的逐渐提高,对于具有房源质量高、交通便利、服务优质、周边配套完善等优势的长租公寓这一近年新兴模式无疑是重要利好。

  在租房人群找房渠道分布方面,集中度大是2017年最突出的表现。58集团房产数据研究院联合调查发现,通过线上租房信息网站App找房的人群占比53%,通过线上中介网站找房占比20%,通过朋友圈、微信群及其它互联网社群渠道找房占比10%;通过线下中介门店找房仅占17%。而在所有的线上找房平台中,58集团旗下的58同城、赶集网、安居客合计占据73%的比例,成为租房人群寻找房源的主入口。

  长租公寓、REITs,成为2017租赁新兴关键词

  在政策引导扶持和市场需求增长的驱动下,长租公寓、REITs、信用租房成为2017年住房租赁市场运营模式的新亮点。

  58集团2017租赁蓝皮书数据显示,目前全国已有千余家长租公寓企业,涉及房屋数量约200万间。长租公寓模式正受到越来越多租客,尤其是年轻人的欢迎;也吸引了众多全国知名房产企业的布局。2017年,万科地产旗下“泊寓”,在全国范围内加速扩张;碧桂园长租公寓在多个城市布局了15个项目;金地、龙湖、万达、旭辉、绿地、保利也都已入局。

  安居客房产研究院首席分析师张波指出,国内长租公寓行业兴起不足十年,未来有很大的发展空间。2015年全国品牌公寓占比仅为0.8%;根据增幅预测,到2020年时将达到6.0%,但与发达国家品牌公寓在租赁市场25%~30%的占比相比仍有巨大潜力可挖。

  2017年10月23日,国内首单房产企业租赁住房信托投资基金——保利租赁住房REITs的获批引发了高度关注。58集团2017租赁蓝皮书指出,目前我国对于租赁住房REITs的支持相比国外成熟市场尚不完善。避免对同一主体不同阶段重复征税、避免对REITs发行主体和持有者双重征税,将达到一定的付息率作为享受税收优惠的必要条件,以“免税+分红”提升REITs份额的收益率水平,增强市场投资吸引力,都需要更多的政策支持。

  保障民生与培育市场并重政策,开启租赁市场重生元年

  2017年国内住房租赁市场进入全新的发展阶段,从党到中央到地方政府,都在积极推动住房租赁政策的落实和发展。据58集团房产数据研究院不完全统计,仅在2017年下半年,全国已有56个城市出台住房租赁相关的政策,并从一二线城市逐步向三四线城市深入。

  58集团2017租赁蓝皮书指出,现阶段政策的深化主要涵盖了保障租赁权益、扩大租赁供应、培育租赁企业、金融税收支持、促进平台搭建等方向。其中尤为值得关注的,是“租购同权”的提出在承租收益权利保护的方向上走出了重要的一步。目前众多租赁热点城市中,北京对承租人权益保障相对较好,不仅解决租房者子女入学,同时更加明确提出要从哪些具体方面来保障承租人权益。

  58集团2017租赁蓝皮书指出,将租赁行为纳入法制的轨道,保障租赁双方的权益,以及采用多重手段稳定租金、保证市场健康发展是发达国家,尤其是欧美成熟住房租赁市场通行的举措。2017年国家将住房租赁市场提到了空前重视的程度,反映出了政策保障民生、促进市场发展两手抓,以住房租赁为满足居民住房需求重要途径、实现“让全体人民住有所居”目标的决心。

  从 “租购同权”的热议,到长租公寓成为新风口,从土地市场对租赁土地的保障到金融市场对租赁金融产品的支持,使住房租赁成为了2017年街头巷尾热议的焦点。58集团房产数据研究院利用对租赁市场相关数据的持续跟踪,结合58集团旗下58同城、安居客、赶集网平台大量租房人群的用户行为数据表现,发布58集团2017租赁蓝皮书,为全面了解住房租赁政策风向、市场形势、需求特点、运营模式焦点提供了重要参考。

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