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海尔

品牌公寓行业数据报告 租金高于市场价逾五成

  2017-12-23 08:00:45   来源:会分期

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  品牌公寓以免中介费、标准化租房产品的优点而深受年轻人欢迎,据了解,品牌公寓对应的房屋租金高于租房市场平均租金的54%。

  序 言

  2017年,我国租赁市场暖风频吹,十九大再次明确“房子是用来住的”居住属性,各地方政府持续发文,并相继落实“租购同权”政策的大背景下,房屋租赁市场正经历着一场有史以来最强的政策支撑。面对红利,公寓运营商再次成为焦点,迎接更多的关注与行业竞争。

  会分期成立于2014年,通过产品和服务沉淀了大量租房行业数据和资源,经过对数据的整理分析,形成该报告。希望通过对行业现状的真实呈现,为租房行业的伙伴们提供有价值的参考。

  核心观点

  多方助力租房市场,供需侧双“升”

  租住需求升级,品牌公寓价高但更具竞争力

  规模化、低空置率、低融资成本是品牌公寓制胜关键

  一、多方助力租房市场,供需侧双“升”

  1.1 社会资源配置集中,一二线城市人口密集度加大,租赁人口越来越多

  随着国内一、二线城市的发展,公共基础设施、医疗、教育等社会资源的配置,城市人口密度加大,越来越多的流动人口涌入一、二城市,但房价过高,大大超出需求人群的购买能力,租房是大多数人解决住房刚需的唯一途径。

  中国流动人口走势

  1.2 租售比过高,房产的投资升值空间降低,买房不如租房

  我们抽取了国内一二线城市的房产数据,平均租售比为1:500,这意味着如果以租金回报做为房产投资的唯一回报方式,即买一套房,靠租金需44年才能收回成本,相比其他可投资产品,房产投资价值空间降低,如果仅为了满足居住刚需,选择租房更合理。

  国内一二线城市租售比

数据来源:会分期研究院

  1.3 随着租赁市场的需求增高,租金呈现上涨的趋势

  随着房产的投资价值逐年变小的趋势,越来越多有住房刚需的人群从购房转向租房,市场需求侧加大,导致租金上涨,与此同时,租赁政策的逐步落地,使租金向平稳过渡。

  重点城市近一年租金走势

数据来源:国家卫计委

  二、租住需求升级,品牌公寓价高但更具竞争力

  2.1 租房人群改变,居住体验为租房重要考虑因素

  据会分期的统计,在2017年-2020年一二线城市的租房主力人群为90、95后,他们追求品质生活,注重隐私、有强烈的社交需求,对居住环境有更高的要求。

  租房年龄分布统计

数据来源:会分期研究院

  2.2 品牌公寓的租金普遍高于市场价的54%

  品牌公寓以免中介费、标准化租房产品(即精装修、全套家具家电配置及完善的租后服务)的优点而深受年轻人欢迎,对应的房屋租金也高于租房市场平均租金的54%。

  品牌公寓与整体租房市场价格对比

数据来源:会分期研究院

  2.3 品牌公寓提供更多样的产品选择

  品牌公寓分为分散式和集中式,两种模式的特点各不相同:

  分散式公寓,主要房源为个人房东,公寓运营商通过标准化装修后,按间或按套租出。分散式公寓的优势为房源易获取、产品更多样,客群更广泛。但缺点也明显,由于房源分散、房源装修不标准等问题,造成人力及装修成本高。典型代表为自如、蛋壳、优客逸家等。

  集中式公寓,房源主要来自自开发或租赁,公寓运营商采取对整栋或几层楼宇进行装修改造后,再进行对外出租,统一管理的运营模式。产品装修风格统一、装修成本低,管理方便、高效,且有公共区域满足租户的社交、娱乐、生活服务等需求,缺点是房源获取难、价格高、客群受限。典型代表为自如寓、新派公寓等。

  国内品牌公寓渗透率对比

数据来源:会分期研究院

  品牌公寓及整体市场各类产品占比

数据来源:会分期研究院

  2.4 品牌公寓从业人数逐年增加,提高服务品质已成行业共识

  2.4.1从业人数增加

  随着品牌公寓行业的发展及行业平均服务品质的普遍升级,对于从业者的人力需求量逐渐增加,创造出更多的就业机会。

  经纪人数量增值趋势

数据来源:会分期研究院

  2.4.2 行业群体普遍增加工作时长

  由于品牌公寓的服务性行业属性,周六日公寓业员工活跃度及签约比均明显高于工作日

  公寓成交占比趋势

数据来源:会分期研究院

  三、规模化、低空置率、低融资成本是品牌公寓的制胜关键

  3.1 规模化

  品牌公寓租金收益的构成主要来源于租金差、装修溢价及服务溢价,因装修溢价及服务溢价占比较小,规模化扩张是提高收益的唯一解决办法。

  多个品牌公寓为加速扩张,提高资金使用率,选择与会分期合作

  3.2 成本控制

  品牌公寓成本主要来自于房屋租入成本、员工工资、空置率成本、装修成本及其他维护成本。其中房屋租入成本及装修成本的可压缩空间较小,可通过提高人效比及降低空置率来控制成本。

  数据来源:会分期研究院

  数据来源:会分期研究院

  多个品牌公寓通过会管房SaaS平台提高管理效能,降低人工成本,降低空置率。

  四、结语

  近年来,在国家针对房屋租赁领域颁发的一系列政策及租房市场供需侧双“升”的市场环境下,品牌公寓的优越性正在逐渐体现出来。通过行业从业者们的共同努力,已经实现了整体服务水平的大幅度提高。品牌化、规模化的现象越来越明显,我们也欣慰的看到,有更多的租房行业的伙伴通过使用会分期公寓智能化管理SaaS平台,在成长期、规模化等阶段得到了管理效能、资源配置、房屋空置率上都得到了很大的提升。感谢行业伙伴们的一路同行,会分期将持续为行业伙伴提供高品质的技术服务与有价值的数据分享,共建租赁新生态!

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