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海尔

报告:我国长租公寓行业浅析

  2017-12-26 09:30:29   来源:国金投行

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  我国的住房租赁交易基本以C2C为主,并没有形成B2C的业务格局。目前长租公寓的主要客户限定在中等价位以及中高等价位的租客。

  随着房价的攀升,越来越多的年轻人选择租房的生活方式,作为新兴业态的长租公寓在租赁市场兴起,成为城市新就业人群的新选择。同时,随着传统的住宅开发与销售的增速日渐式微,各路房地产行业的参与者也都纷纷布局长租公寓。

1999年-2016年我国房屋(住宅)竣工面积

来源:国家统计局,行业研究部整理

  就我国整个租赁市场来看,主要由流动人口以及非流动人口中的租房人群构成。参考国家卫生计生委公布的《2016年中国流动人口发展报告》,截至2016年末,全国流动人口数量达2.45亿人,以2013年末全国流动人口居住方式来看,居住在政府提供的廉租房和公租房的比例为0.3%,租住私房比例为67.3%,在现居地购房比例为8.6%以及其他(如宿舍、工地工棚、生产经营场所)占比为23.8%,这一现状还将在可见的未来延续,租房将是解决新城市人居住需求的主要手段。根据中国指数研究院的测算,2016年租赁市场规模总体在1.38万亿元左右。

来源:中国指数研究院

  注:

  1、根据《中国流动人口发展报告》,2013年流动人口家庭中租住私房的比例为67.3%,本次沿用该比例;2016年流动人口在流入地的家庭规模根据2015年公布数据测算;

  2、根据中国指数研究院重点城市租金水平估算2016年全国户均年租金(私房租金)为2.0万元;

  3、高校毕业生购房需求释放一般在毕业后5年左右,假设近五年毕业生70%在就业地落户且50%在租房,合计租房人数0.13亿;

  4、高校毕业生人均年租金的测算是根据智联招聘调查数据、香草招聘联合房天下发布报告中数据测算。

  虽然市场空间巨大,但我国住房租赁市场的供应方以居民为主,机构化供应的数量不足。住房租赁市场长期以来是一个个体连接个体,极不规范的交易市场。我国的住房租赁交易基本以C2C为主,并没有形成B2C的业务格局。目前长租公寓的主要客户限定在中等价位以及中高等价位的租客。

居住需求分类

来源:行业研究部整理

  由于资本、社会关注度提高,我国长租公寓企业在近年来得到快速发展,行业进入品牌化时期。中国饭店协会公寓委员会统计,2015年国内拥有规模公寓企业超过500家,公寓间数超过100万间。当时,该机构预测2017年品牌公寓会超过400万间,2020年底会超过1000万间,且出现5-10家公寓数量超过100万的品牌公寓企业。

长租公寓的产业流程

来源:行业研究部整理

  目前,我国的长租公寓的产业流程大致为获取房源、设计装修、营销签约、日常运营管理、后期项目退出。在整个产业流程中,除了通过收购资产和租赁获得资产价值和租金收益以外,产业链上其他可以产生的业务主要包括1)获得房源后装修设计;2)运营过程中大数据系统的应用;3)日常运营过程中的附加服务:例如租金贷款、家具租赁等。

  就开发、收房者以及日常运营者来看,主要分为以下几个类型:

来源:行业研究部整理

  其中,开发商类背景的公寓管理公司,可以充分利用了母公司手中的闲置自持资产进行升级改造,同时借助集团整体的信用进行低成本融资,房屋质量以及品牌效应都可以为旗下产品背书。中介背景的公寓机构如链家(自如)、我爱我家(相寓)主要由租赁中介业务延展而来,有天然的客源和分散式房源获取渠道,所以中介背景的长租公寓商主要以分散式公寓切入市场。中介背景的公寓商最大的挑战来自于运营,对产品的理解和成本控制能力将是争夺市场的关键。酒店类背景的公寓商如华住(城家)、窝趣(铂涛)等的主要优势在于,住客和存量物业的管理经验上要比别的市场参与者都丰富,运营效率有先发优势,并且在物业资源端。与开发商相似,酒店集团也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。创业类是目前长租公寓领域中数量最多的参与者,与其它市场参与者相比而言,他们在资源端和资金端都没有先发优势,但经营思路和方式灵活,通常能在一个细分子领域中实现超速跨越。

主要长租公寓品牌信息汇总

来源:官网、相关新闻报道,行业研究部整理

  虽然市场空间巨大,参与者日益活跃,但我国的住宅市场租金回报率太低,相对于房价来说租金上涨幅度太慢,使得在不考虑政策支持的前提下,快速销售和处置住宅比持有住宅来得更加有利可图。

2008年以来我国代表城市住宅租金回报率

来源:中原地产

  根据华菁证券的调研,目前国内品牌公寓的成本费用主要由拿房成本、获客成本、装修摊销、人力开支、增值税构成。其中拿房成本是重中之重,占到整体收入的50%左右;其次是装修摊销,按10个月的租金作为装修开支、5年摊销,装修摊销成本占收入的比重为16.7%;人员成本和获客成本大致为12.6%和4.5%。一个典型公寓运营公司的息税前利润率在10.2%左右,按息税前净现金流测算的投资回收期平均在4-5年左右。综合来看,55%的拿房成本和百间65%的入住率是盈利的临界点。

典型品牌公寓公司成本费用拆分

来源:华菁证券

  注:人房比0.06,人员工资4000/月,入住率95%,单房租金2000/月,拿房成本占比50%,装修10个月租金,5年摊销。

  因此,租赁市场的基本问题没有改变,包括租赁行业本身并非暴利行业,保障租赁权的法律环境依然有待完善。从已经出台了的政策来看,主要在税收、供应、金融、公共服务等方面对行业给予支持。但是,在政策的落实以及细化方面仍需要一定的时间。


来源:相关文件,行业研究部整理

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