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海尔

2017年上海写字楼账单及2018年预测分析

  2018-01-11 08:49:26   来源:戴德梁行

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  2017年,甲级写字楼全年新增供应面积达140万平方米,创历年新高,同比增长27%,大量新增供应下,甲级写字楼市场库存突破千万平方米。

  2017年,上海写字楼市场,跌宕起伏,暗流涌动。销售型写字楼市场受到政策调控影响供应规模锐减,成交量应声回落。租赁型写字楼市场供求两旺,新增供应量达到历年新高,需求在经济良好运行下稳步攀升。共享办公蓬勃发展,不断壮大的规模对传统写字楼是机遇也是挑战。

  销售市场

  1.政策调控之下市场变脸

  近年来,在一级土地市场,对写字楼项目要求持有一定年限成为常态化,销售型写字供应量也呈现出逐年减少的趋势。2017年,上海又发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,受此影响下,写字楼市场批准预售节奏拉长,许多项目被迫暂缓供应,市场成交也应声回落。

  2.大宗成交活跃,新旧项目齐鸣

  大宗交易成交比重比去年提高17%,规划利好、潜力发展的新兴区成为投资热点,典型板块如新江湾城、五角场、后滩、虹桥商务区等,基金及国企是其主要买家。

  值得注意的是,个别近城市中心的新兴区需求尤为强劲,典型代表杨浦区,根据不完全统计,今年区域内大宗交易项目至少20个,金额超过200亿元,买家包括内外资企业,购买目的涵盖自用及投资。杨浦区依托明确的产业定位,完善的商业交通配套,优质教育资源吸引了众多知名企业入驻,为此投资者信心倍增。

  而在中心区的人民广场、南京西路板块,一些有改造潜力的存量楼宇备受基金、投资类或外地房企青睐。


2017年上海写字楼大宗交易典型个案

  3.利好规划新兴区及中心区散售活跃

  具有利好规划的新兴商务区,如虹桥商务区、七宝商务区以及城市中心周边产业园或商务区,如宝山大场、市北园区等板块散售交易活跃。

  热销产品特征为面积在500平方米以下的多层或小高层;面积在500-1000平方米的独栋产品。


2017年上海写字楼散售交易典型个案

  租赁市场

  1.甲级写字楼存量面积突破千万平方米

  2017年,甲级写字楼全年新增供应面积达140万平方米,创历年新高,同比增长27%,大量新增供应下,甲级写字楼市场库存突破千万平方米。


  2.新兴区供应规模是核心区的2倍

  新兴区供应规模是核心区的2倍,从区域来看,浦东、虹口、闵行区域供应体量较为突出。

  3.吸纳量同比增长,内资略胜一筹

  2017年,甲级写字楼吸纳量105万平方米,比去年同期增长41%,其中,内资比重达到一半以上,国内及上海宏观经济稳中向好,二三产业协同增长是主要驱动因素。从需求导向来看,外资选址更注重成本导向,而内资租金承受能力相对较强。


  4.金融、生产制造及电子科技占据6成份额

  金融、生产制造及电子科技成为今年写字楼租赁市场三大重要行业。值得注意的是,伴随中国互联网发展水平已位居全球第二、上海位列综合指数前五名,电子科技行业出现万达网络、Bilibili等超级租户,选址新兴商务区。

  5.三大主流行业成交特征各有不同


2017年三大主流行业区域分布

2017年三大主流行业成交类型

  6.共享办公成为甲级写字楼主力租户

  2017年,共享办公进驻甲级写字楼现象明显,如知名的wework进驻四家甲级写字楼,最近一次交易在“中海国际”签下北塔整栋办公楼。

  共享办公对于传统办公而言既是机遇也是挑战,共享办公成为租户,提升传统写字楼的出租率,但是共享办公个性化的环境及多元化的服务也将成为传统办公有力的竞争对手。

2017年典型联合办公进驻甲级写字楼

  7.核心区租户粘性强,同区升级明显

  搬迁是写字楼租赁成交的主要类型,据戴德梁行写字楼部不完全统计,核心区搬迁案例中,有80%租户选择同区域内或周边板块搬迁。

  核心区高粘性租户行业以金融、专业服务等为主,搬迁更多考虑因素是租金及品质综合比较,也促进了今年主城区新建项目出租率的提升。

2017年核心区同区或周边升级典型案例

  8.金融业搬迁至新兴区打破传统布局

  今年,金融业选址新兴区的案例见端倪,如原来在核心商务区的大连银行、天津银行搬迁到世博板块;瑞穗银行整合各地办公搬迁至虹桥商务区。一些具有明显地段优势,如滨江地区,或是重大规划利好新兴区,如虹桥商务区正逐渐释放出板块价值。

金融业搬迁至新兴区个案

  9.核心存量空置率上升,租赁压力增加

  大量新建楼宇入市对核心区部分存量楼宇造成了一定压力,今年无论是新兴还是核心区空置率都呈现出上升迹象,其中,核心区部分存量楼宇空置率攀升尤为明显,其主要原因是一些存量楼宇设施设备陈旧、品质下降,无法满足租户的需求;还有一些楼龄较长的写字楼租金居高不下,这些存量楼宇竞争力减弱,租赁压力加大。

  10.“租户主导”市场特征明显

  2017年的上海,以租户为主导的市场特征非常明显,表现在可选择的楼宇数量增多,看房周期变长;为促进交易,第三方激励措施提高;谈判过程中商务条件弹性增大等方面。

  展望预测

  2018年,甲级写字楼供应规模将达到近190万平方米,比2017年增长35%,新兴区供应体量是核心区的2倍,其中,徐汇滨江、世博前滩为两大主战场,供应量均超过35万平方米,以新兴区为主导的板块格局来临。

 

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