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博华展

大数据!告诉你什么房子适合做短租

  2018-01-14 10:07:00   来源:特价房上海

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  全国短租房源的平台供应量最多的前三名分别是青岛、秦皇岛和北京,上海排名第四(约1.14万套),其中,浦东新区以3600套房源遥遥领先。

  在对比了国内几家主流的短租网站后,蚂蚁短租以其丰富的房源特点,成了我们获取样本的对象。我们首先看了该平台上全国宏观的短租情况:

(图片说明:2017年9月中的某一日,在蚂蚁短租平台上全国短租房源的城市供应量排名。)

  从上图可以看出,全国短租房源的平台供应量最多的前三名分别是青岛、秦皇岛和北京,上海排名第四(约1.14万套)。

  黄浦才是上海的“流动中心”

  我们首先看下,泱泱大上海,哪里的短租房源数量最多。

  按照行政区域划分,浦东新区以3600套房源遥遥领先,其次是徐汇、黄浦、静安等上海的中心城区,而闸北和宝山不足百套(DT君注:原闸北区、原卢湾区、原南汇区已分别合并入新的静安区、黄浦区、浦东新区,在蚂蚁短租平台上,房源的所在行政区仍可选择卢湾、闸北、南汇,因此少部分房源数量未归入静安、黄浦、浦东新区)。

  这与我们的认知稍显不同,浦东作为新区,尚未有足够多代表上海特色的地方,为什么竟然打败了静安、黄浦等老区,聚集这么多短租房源呢?

  原因之一大概在于,浦东本身坐拥更多的房产数量。房子多,那么被用于不同功能的数量也多。从二手房供应角度,我们也可以侧面证实这一点。根据9月中在链家平台的二手房源统计,浦东新区也是遥遥领先,可见其本身坐拥惊人房产数量的事实。

  当然,浦东新区房源多还在于浦东太“大”了,与上海其他各区的区域面积相比太占优势。如果我们把面积因素加权考虑进去,画风立刻就变了:

(图片说明:上海房源、区域面积对比图)

  从房源数量排名前四区——浦东、徐汇、黄浦、静安来看下房源的具体分布,按照各区的需求量排序,取其经纬度,显示为地点热力图。

  我们首先来看在绝对数量上绝对占优的浦东新区。浦东新区相对而言是热点最明显的,这也跟其面积广阔,热点集中有关。热门房源主要集中在陆家嘴、南码头和迪士尼乐园附近。陆家嘴、迪士尼乐园作为浦东新区的标志,周边聚集了大量的短租房,堪称区域性吸粉黑洞。

  其次我们看下徐汇区分布图:在四个区里,徐汇区是分布最平均的。从淮海路到胸科医院,到处都散布着热点,也就是没有明显的热点。在这里租房,应该哪里都很好出租吧。

  然后看的是黄浦区分布图,热门房源主要集中在小南门和陆家浜路地铁站之间。

  最后是静安区分布图,热门房源主要集中在南京西路和静安寺地铁站之间。

  价格而论:徐汇最集中,静安最多元

  看完了分布,我们财迷地来看一下价位。看看会不会有房东刷单,为了流量和好评,把房子100元一晚贱租了?

  从图中可见,按照中位数看,黄浦区的价位较高,大约在500元左右,而其余三家则在400元上下。浦东新区的高位价差(中位数至四分之三位数的距离)拉的较大,而静安区的超过1000元一晚的离群点较多,也就是说该区租出去的高档房源还蛮多的。

  换一个角度,从订单量排名前200的房源,看一下价位的直方图,看看各个价位区间中,房源数量的集中程度。

  从直方图来看,静安区和黄浦区的价位集中在200-600之间,但也有些高价位的房源;浦东的比较平均,而徐汇的价位在600以内的集中度更高。

  现在投资短租房划不划算?

  现在你已经知道了,在上海,静安和浦东的短租房市场相对火热。除此之外,如果你真的看中了短租市场的利好,要投资房产进行短租的话,还应该考虑会考虑什么因素呢?

  首先,户型大小——一房型的房源更适合短租市场。

  我们把各区的供应房源看一下比例,徐汇、黄浦、静安的1房占比较多,都在60%以上,与2房比例大约在2:1左右。而反而浦东的2房较多,与2房比例大约在1:1左右,都在35%+。这可能也与浦东开发面积较大,楼龄较新有关。

  其次,是短租还是月租?这是一笔经济账。

  我们不妨做一个简单的计算,鉴于房型的特殊性,我们这里只考虑一房的情况。

  短租的经济回报公式为:短租月收入= 日租 X 30 X 70% (假设30%的空置率)。

  参考前面第三部分提到的日租平均数,得出一房户型的短租月收入(平台抽成这里不列入考虑,因为长租房也是要给中介一定手续费的):

  静安区: 577 X 30 X 70% = 12117 元

  浦东新区: 488 X 30 X 70% = 10248 元

  黄浦区: 544 X 30 X 70% = 11424 元

  我们从链家上爬取了9月中某日的租房数据,抽样分析一下静安和浦东月租金(此处的租房数据来自链家网一房型租房数据,数据选取到页面展示的最大值,属于抽样调查,与市场情况可能有一定误差,仅做参考),列表如下:

  所以短租VS月租:

  静安是12117元 VS 12400元

  浦东是10248元 VS 7172元

  从此可见,如果是静安区,短租和长租的差价并没有高到很夸张的地步,这样而言,可能还是长租比较省心,既不用天天打扫,结算也方便。

  而以浦东而言,似乎这门生意还是做得过的,毕竟短租的收入比月租高出43%。

  短租和月租在上海不同地区,还是有比较显著的收入差异的。感兴趣的朋友可以再计算一下其他各区的数据,找出最适合短租的区域。

  但如果考虑到买房出租,那就应该是普遍不划算了。毕竟上海房价普涨多年,平均房价高昂。考虑到之前提到的好租房源的主要集中地点都在热门区,这个时候重新买房再做短租,肯定不是一门划算的生意。如果要入场,看来选好位置是第一步。

  一般来说,价格会在周末有一些规律性波动,但是涨幅不大。所以我们具体来看看节假日——国庆期间(9.30-10.7)几个区的涨价水平。

  从上面表格可见,大多数房源都有16%-40%左右的增长,特别是黄浦区的涨价较高。当然,也有35%-40%的比例的良心房东是选择了不涨价(甚至有部分降价)的——除了黄浦区,不变比例只有19.5%。

  考虑到一年也没有几个国庆这样的大假期,而且房租涨价也只有一周,涨幅在30%左右的情况下,即使有价格波动,但仍然不会产生根本性的变化。

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