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重庆长租公寓样本调查:谋定而后动,拒绝野蛮生长

  2018-02-12 07:48:48   来源:中国指数研究院

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  与一线城市相比,重庆市长租公寓市场才刚刚起步,目前有8家长租公寓品牌在重庆布局了12家门店,仅7家开业运营。

  过去的2017年,在“租售并举”的背景下,长租公寓有了较快的发展,吸引了众多企业及各路资本涌入。据统计,目前一线城市长租公寓品牌数量已达300多家,长租公寓市场规模加速扩张。

  在重庆,一方面,“竞自持”地块已经出现,重庆也将为住房租赁企业和个人租赁双方提供1000亿元综合融资,一些运营商正在马不停蹄地进场,宣示自己在市场格局中的地位;另一方面,面对房价长期处于洼地、人均居住面积相对较高的重庆,更多房企或运营商在踌躇迟疑,对于在重庆做长租公寓持观望态度。那么,重庆真的适合做长租公寓吗?目前重庆的长租公寓运营得怎么样?

  01、观长租公寓重庆之路

  与一线城市相比,重庆市长租公寓市场才刚刚起步,目前有8家长租公寓品牌在重庆布局了12家门店,仅7家开业运营。

  重庆主城区长租公寓分布图(不完全统计)

  重庆目前的长租公寓呈现以下特点

  1、模式:多以集中式为主,分散式较少

  按照运营模式,长租公寓又分为集中型和分散型两种。集中型公寓是对整栋楼或集中几层进行统一装修运营,分散型是把零散在城市的各处房子进行标准化的装修改造,再出租给周边的白领上班人士。目前重庆长租公寓多为集中式,如龙湖冠寓在重庆的三家门店均位于龙湖项目内,推出某栋公寓楼的一到三层作为长租公寓。可加公寓由托管业务延展而来,采用“集中+分散”式,一方面通过整栋楼签订多年租赁合约,然后统一装修运营;另一方面依靠整合分散的户主房源,进行标准化装修后对外出租。

  重庆长租公寓运营类型

  2、规模:多为房企试水,并未形成规模

  从重庆目前布局的长租公寓来看,多为开发企业在自身项目中拿出一部分房源作为长租公寓,采用“租售并举”的业务模式,通过发展长租公寓品牌整合客户资源,让“租客”成为“准业主”。如万科西九泊寓在出租时,就优先出租给想要购买万科西九住宅的购房者,而且租金可用于购房的抵用款。

  目前房企运营的长租公寓房源数量较少,均未超过整栋楼房源的20%,与北京、上海等城市长租公寓比起来,重庆的长租公寓似乎并不能称之为真正的长租公寓。就目前而言重庆涉足长租公寓的开发企业还是将重心放在出售,做长租公寓只是试水。

  重庆市房企推出的长租公寓占总房源比重

  3、客群:定位年轻群体,户型较为单一

  目前的几家长租公寓,目标客群均定位为18~35岁年轻人,这部分群体有一定经济能力但没有购房能力,但已不满足于简单的居住,看重环境、社交等附加功能。从户型来看,多为单间配套和loft户型,两室及以上的户型鲜有涉及;在产品的打造上,通过对年轻群体的研究,给予租户匹配的空间尺度、家具组合、风格设计,为租客带来全新的租住生活体验。

  重庆长租公寓户型

  4、出租率:竞争者较少,现阶段供不应求

  从目前的运营情况来看,几家公寓出租率都很高,基本处于满租的状态;而租金水平却比周边同等条件的散租房高出不少。

  重庆长租公寓租金水平与出租情况

  以万科为例,万科泊寓目前已在重庆布局3家店、228间青年公寓产品,位于九龙坡区石坪桥的万科西九泊寓,已于2015年面世,截止至目前持续处于满租状态;位于渝中区大坪虎头岩的万科锦尚泊寓,在今年7月正式开业面世,开业3个月出租率达到满租水平。又如北大资源燕南蚂蚁公馆,2017年8月开始对外出租,共28套房源,2017年底已经满租。

  比较长租公寓和周边同等面积的普通散租房,可以发现长租公寓的租金溢价率约在20-30%之间,且物业费相对较高。再加上长租公寓的产权性质属于商业用地,因此每个月在电费上会支出得比较多。

  究其原因,其一,长租公寓房屋精装修、强大公区配套、社群化经营等配置和服务吸引了大量年轻租房群体,追求生活品质、图方便、对社群服务有高要求的白领人群,会愿意为此多买单。其二,目前的长租公寓供应量较少,竞争局面尚未真正打开,加之优良的居住条件,一经推出立即成为稀缺产品。

  5、投资回报:轻资产运营收益可期 重资产运营需政策支持

  从重庆目前布局长租公寓的几家企业来看,可加公寓主要通过轻资产模式,从散户手中赚取租金差;龙湖、万科等地产开发企业目前主要是重资产模式,在自有项目中拿出一部分房源作为长租公寓。

  轻资产模式以可加公寓为例,经了解,可加公寓(渝中里面小区)的底租约占对外租金的75%,装修费用约3000元/平方米(含硬装和软装)。装修费用由可加公寓垫付,之后从应付给业主的底租中抵扣,抵扣完成后的收益来自于租金差。

  假设:人房比为1:100,店面管理人员的薪资在5000元/月,出租率保持在97%,税收方面按照租赁税收12%计算,折现率按照基准贷款利率上浮10%计算。

  如果公寓保持97%的出租率,则从第二年开始有约250万元的净现金流入,前6年完成装修费用的抵扣;第7年开始现金流入主要来自于租金差。经测算,可加公寓10年持有期IRR(内部收益率)为17%,20年持有期IRR在20%以上,项目保守估计大约6年回本。

  图:可加公寓净现金流量图(单位:万元)

  重资产模式以龙湖冠寓新壹城店为例,该地块为龙湖2015年底获取,楼面价为5300元/㎡;开发成本按照普通高层标准,约3000元/㎡;按照每间公寓平均26㎡的面积,龙湖新壹城长租公寓总面积约5304㎡。

  其余按照与可加公寓同样的假设,测算发现,如果仅靠自持运营长租公寓获取租金收入,龙湖冠寓新壹城店至少需要22年才能收回成本;从租金回报率来看,相比热点一二线城市动辄2%左右的租金回报率,重庆重资产运营长租公寓的回报率4.5%还算处于较高的水平。但总体来看,没有税收优惠或REITS/ABS等金融工具帮助,重资产类长租公寓前期占用资金量大,收回成本慢,较难形成规模化发展。

  02、探高租率下市场供需

  从目前重庆市长租公寓的经营现状来看,出租率普遍较高,受到年轻群体的热捧,重庆长租公寓市场似乎前景一片大好。但是,事实果真如此吗?当我们用客观理性的眼光来看待重庆市场,也许会得出不一样的结果。

  1、租房人口占比小,长远需求疲弱

  哪一部分人需要租房呢?一般而言,租赁人口来源于持续增长的流动人口及高校毕业生,从这个维度可以进行一个简单的估算:

  根据重庆移动发布的《2016人口流动与五大功能区发展分析报告》显示,重庆2016年期间新流入人口97万,按照重庆移动63%的市场份额推算,2016年重庆新流入人口达154万。高校毕业生方面,根据目前的大学生平均收入及重庆市的房价情况,假设毕业三年内的大学生也会将租房作为解决居住问题的方法,根据重庆教委数据,近三年重庆市共有普通高校毕业生62.34万人,以2017年留渝比例64.9%估算,留渝高校毕业生约40.46万人。

  据相关调研显示,流动人口中有67.3%采用租房来解决居住问题,假设留渝大学生租房比例同为67.3%,据此测算当前重庆租赁人口规模合计130.85万人。

  表面上看,租赁人口数据已超过百万,似乎是一个很庞大的规模,但从租房人口比的角度来看,重庆与一线城市还相差很远。2016年重庆主城区人口851.8万人,租房人口占比约15.36%。据相关数据,深圳、北京和上海的出租人口占比分别为34%、37%、40%,远高于重庆,与旧金山、纽约等城市相比,差距就更大了。在一线城市,消费者对租房的需求较为强烈,未来一线城市更多人选择租房居住肯定是市场的发展趋势,而重庆的租房人口显得相当疲弱。

  2017年部分城市租房人口占比

  数据来源:中国指数研究院综合整理

  2、强大的公租房体系,供应量大、价格低廉,对长租公寓产生巨大冲击

  重庆拥有全国最强大的公租房体系,对中低端商品住宅需求形成了明显的替代效应。截止2017年12月,重庆市已累计完成21次公租房配租,总共推出近36万套房源,满足了90万新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员、新就业人群等“夹心层”群众的住房需求。重庆的公租房体量巨大,并且位置均位于交通便利,配套成熟的地区,这是其他城市无法比拟的。按计划,政府将在主城新建3000多万方的公租房,对于重庆的中低收入者而言,基本满足其租房需求,其低廉价格的房屋供给是长租公寓无法匹敌的。

  3、房价收入比低,群众购房意愿较高

  十大城市中,重庆房价收入比仅为9.12,远小于北上广深等一线城市,购房压力较小,对于有居住需求的群体来说,首选一定是购房,租房仅仅作为过渡期间解决居住问题的办法。

  2017年十大城市房价收入比

  数据来源:统计局,CREIS中指数据,fdc.fang.com

  参照2017年重庆市主城区成交住房价格段,总价60-100万的房屋占市场主要份额,其中80万左右是成交最多的价格段,换算月供仅为3000元左右,尤其对于中高等收入群体而言,购买房产毫无压力,因此该部分人群的购房意愿较高。因此,重庆长租公寓的发展与一线城市相比,目标客户群体将大体基于单一的细分市场客户群或过渡性人群,未来发展到一定规模任务还十分艰巨。

  2017重庆市主城区住宅成交价格段

  数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

  03、举长租公寓发展拙见

  总体来说,随着经济发展、空间优化,对人才的吸引力逐步加强,重庆租房需求将会进一步扩大,但长远来看,重庆租赁市场需求相对疲弱,难以形成较大规模。重庆长租公寓的这块蛋糕,可能只会被少数几个长租公寓品牌分享。对现阶段在重庆布局或者将要在重庆布局的长租公寓,我们也提出了几点思考,以供参考。

  1、空置率高,闲散房源可进一步整合

  与热点一二线城市不同,重庆住宅房屋空置率较高,存在大量闲置房屋。目前重庆市长租公寓多为自身开发并集中式运营,没有充分利用社会闲置资源。可参考可加公寓的租金抵装修款的模式,从业主手上收房后进行标准化装修,通过控制装修成本,可以进一步获得利润,从而缩短投资回报期。

  2、居住氛围差,急需提升物业服务

  从目前的长租公寓来看,大多是在一栋商住楼的某几层,而将其他楼层出售,如龙湖冠寓新壹城,尽管其他楼层大部分为居住,但仍有30-40%是进行商业用途的,同一楼栋人员鱼龙混杂,因此,重庆长租公寓应该尽量营造居住氛围,做好有针对性的物业服务,才能更深地扎根重庆,得到更多租住族的认可。

  3、丰富产品线,满足更多人群需求

  目前重庆长租公寓户型较为单一,大多为单间配套,不能满足更多租客的需求。未来房企想要获取更多盈利,或许应该考虑在产品上做细分,针对不同租住习惯,推出不同产品线,丰富产品及服务的多样性。如龙湖方面表示,“冠寓”主打高品质产品线,根据不同硬件和服务配比,推出松果、豆豆和核桃三大产品线,切入细分市场,满足不同租住人群需求。

  4、挖掘用户需求,开拓收入渠道

  通过测算我们知道,如果仅靠租金收益,无论是轻资产运营还是重资产运营,投资回收期都会相当长。这就要求从业者必须挖掘租赁社区消费需求,通过增值服务开辟新的利润点,可尝试基于线下社区、通过线上平台提供社交O2O服务和增值服务。在租户养成购买生活服务的习惯后,可以更进一步推荐培训、理财等更多与工作、生活、学习相关的服务,开拓收入渠道。

  总 结

  就现阶段来说,重庆长租公寓市场参与房企较少,竞争局面还没有正式展开。等到未来大家都在同区域,供应价格相仿产品的时候,真正的竞争才算开始。但是,长租公寓能否成为重庆租赁市场的主角还是未知数,盈利模式仍在探索阶段,长租公寓在重庆的发展还有很长一段路要走。

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