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海尔

RevPAR & GOP关系大揭秘

  2018-02-13 09:05:53   来源:STRGlobal

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  通过分析STR“酒店趋势报告”中的年度历史数据,我们发现1960年至2016年期间,每间可售房收入与毛利润的变化趋势存在高达86%的相关性。

  一般来讲,只有在收入增幅大于支出增幅的情况下才能明显看出利润的增长,如果我们想要做到及时跟踪利润的变化,首先需要预测收入和支出的相对变化。

  其实酒店行业还有一些其他指标可以衡量酒店利润增长的潜力,每间可售房收入变化即为其中之一。通过分析STR“酒店趋势报告”中的年度历史数据,我们发现1960年至2016年期间,每间可售房收入与毛利润的变化趋势存在高达86%的相关性。这也意味着通过观察每间可售房收入的变化确实可以使预测毛利润的变化有迹可循。

  在趋势报告中,每间可售房收入和毛利润变化之间的关系变得更为明显。以3331份2015年至2016年间的营运报表作为样本,可以发现平均每间可售房收入同比增长2.6%,同时毛利润的增幅达到3.7%。然而,当我们按照每间可售房收入变化的幅度对样本进行分层抽样时,可以发现每间可售房收入与毛利润的变化之间的线性关系。

  1、每间可售房收入的影响因素

  每间可售房收入的变化取决于入住率和平均房价的变化。如下图所示,在整个行业复苏初期,来自入住率的回升更大程度地带动每间可售房收入的上涨。相反,当行业表现几近商业周期顶峰时入住率增长放缓,取而代之的是平均房价的增长推动RevPAR增长。当入住率或平均房价作为驱动每间可售房收入增长的主要因素时,毛利润的增长便可能发生。

  人们一直认为,当每间可售房收入的增长有一半以上的因素来自于平均房价的增长时,酒店将收入转化为利润(流通)的效率将会被提高。相反,如果该主要推动因素来自于入住率的增长,毛利润的增长则被视为无意义的。这个推测基于增加的可变成本会随着入住率的增长而提高。

  理论上这个观点似乎是完全合理的,但是近年我们又发现了一些与这个推测不符的现象。

  从计量经济学角度入手,我们用一个方程式来解释2016年时毛利润如何随着入住率和平均房价的变化而变化。在以下公式中入住率变化的影响系数为1.9,而平均房价变化的影响系数为1.8,两个因素的影响系数的数值十分接近,因此无论是入住率还是平均房价的变化对毛利润的变化几乎有着同等程度的影响。 同样分析2013年的数据也得出了相似结果。

  毛利润变化=-0.01 + 1.9 *(入住率变化) + 1.8 *(平均房价变化)

  2、2016年,最优组合

  将2017年酒店趋势报告中的样本根据入住率和平均房价对每间可售房收入变化的影响率进行分层抽样时,研究结果证实了近年来的新推论(如下图所示):在入住率和平均房价均增长的4种情况下,当入住率对每间可售房收入增长的影响率超过50%的情况下,毛利润增幅最大。 此外,相比平均房价有所增长但入住率下降的酒店,那些入住率呈现增长但平均房价下降的酒店的毛利润增幅更为明显。

  近年来的新推论较之往年不同的原因可以解释为:

  · 2012年至今,全国通货膨胀率持续低于2%。在这样通货膨胀较低的环境下,酒店并未因入住率上升产生更多可变支出。

  · 如今,收益管理系统可以全方位分析潜在需求的盈利能力,例如某项业务可以产生的其他项收入,而不仅仅是客房收入。

  原文节选自第三方公司CBRE并发布在STR子公司HNN网站。

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