资讯
  • 资料
  • 资讯
  • 报告
  • 课程
  • 百科

长租公寓上海市场环境与趋势预判

  2018-03-03 09:57:20   来源:同策资管

手机阅读

  从上海市住房发展“十三五”规划来看,明确“十三五”期间新增供应租赁住房70万套,租赁住房用地1700公顷,在计划供地总量中占比达31%。

  “租售并举”政策频出,我国房屋租赁“大时代”来临。宏观层面上,国家越大力发展租房租赁市场,越意味着解决租赁住房市场的安全性和发展稳定性问题愈发迫不及待。而此时租赁住房市场的现状为何?存在哪些问题?未来发展趋势将走向何方?本文将着重解析上海租赁住房市场。

  租房市场宏观政策

  纵观近期的政策导向,为了提高租房的市场安全性和发展稳定性,国家和地方政府主要从两方面着手:一方面,持续加强监管力度,未来对产品的要求会越来越严格;另一方面,积极出台各种人才租房补贴激励政策,国家和地方都瞄准人才发送补贴,而对于呼声较高的“运营企业”则不一定能享受政府福利。

\

  对于上海来说,政策落脚点主要在土地供应结构性调整和完善人才租房补贴上。从上海市住房发展“十三五”规划来看,明确“十三五”期间新增供应租赁住房70万套,租赁住房用地1700公顷,在上海计划供地总量中占比达31%。新增租赁住房一方面用于解决低收入人群的住房需求,另一方面重点留住高新人才,保障人才生活问题,促进上海经济发展。另外,充分发挥地方国企对住房租赁市场的稳定器、压舱石作用,从首宗“只租不售”地块出让至今,上海共挂牌成交住宅租赁地块共29幅,均为国企摘得,并且在项目选择上,地域性明显,大多数国企倾向于选择自己所在区县的地块。

  表:2017年至今上海成交住宅租赁地块一览

  另外,上海政策允许商办物业转型、工业物业转型、“类住宅”盘活,为租赁租房提供更多房源渠道。目前,已经有三个商业存量办公转租赁住宅用地的项目落地,虽然还没有工改租的实际落地案例,但是工改租与商改租的实际流程完成一致,改变土地性质的唯一途径都是政府特批,未来这类物业转型可期。

  上海住宅租赁市场的现状和问题

  目前上海住宅市场的问题主要集中在两点:供需和价格。主要体现在总量上供需基本平衡、产品上供需严重错配、资产价格过高、租金价格过于平稳。

  ■ 总量上供需基本平衡

  从全国住宅租赁市场总量来看,供求关系基本平衡,并不存在供不应求或者需求过热的情况。从住宅租赁平均价格的走势明显看出,全国范围内平均租金无明显涨幅,部分城市还存在下跌趋势,上海也是其中之一。

  图:一线城市2014 – 2017住宅租赁平均价格(单位:元/平米/月)

  图:二线城市2014 – 2017住宅租赁平均价格(单位:元/平米/月)

  究其原因,低龄化、低收入决定了租赁客户群体的居住需求。据调查,北上广深一线城市租赁市场的主力消费群体中,30岁以下占比7成以上,并且收入整体呈现中低端的趋势,大约8成租赁人群月收入在1万以下。

  图:抽样统计 – 一线城市租客年龄结构

  图:抽样统计 – 一线城市租客月收入结构

  从租客户型偏好统计来看,比起两居室、三居室的户型,他们更偏好一室户的独立空间。比起客厅、厨房等公共空间,租客更需要独立的厕所和相对独立的书房式读写空间。

  图:各城市租客户型偏好统计

  图:公寓住户愿意共享空间统计

  ■ 产品消费严重错配

  目前市场上租赁住宅供给方的主力是商品房和老式公寓,这种产品几乎无法满足目前租赁客群的居住需求,而新兴的品牌公寓目前市场占有率非常低。预计2020年,品牌公寓在市场上的占比仅为6%,与发达国家相差甚远。

  图:住宅租赁市场的供给来源

  图:中国品牌公寓出租房源所占市场比重

  ■ 资产价值过高

  资产价格一直是影响住宅租赁市场发展的主要因素。在上海,住宅、商办和工业用地近年来资产价格一路走高,并且商品住宅价格在2016年和2017年全面反超商铺和办公物业价格。事实上,住宅与商办价格倒挂的现象,越是发达城市发生得越早越明显,而与之相吻合的是,商改住现象也更多地发生在一线城市。

  图:上海2004-2017年不同物业类型价格(单位:元/平米)

  ■ 租金价格过于平稳

  与迅猛增长的房价相对,租金价格一直不涨,导致资产交易与租赁形成两个近乎割裂的市场。其主要原因是城市化进程仍处于发展之中,资产价格代表得更多的是城市的综合资源,而不是仅投资回报率这一个维度。因此,我国目前的房地产市场中经营性的租金回报率和资产的价格几乎没有联系。

  图:资产交易与租赁是两个近乎割裂的市场

  行业发展趋势预判

  基于这些原因,上海住宅租赁市场的发展存在严重问题:一、房地产市场交易过于活跃,业主持有物业更愿意买卖而不愿意经营租赁,导致运营者拿房困难;二、租金价格相对较低并且涨幅有限,以致运营者投资回报率太低,融资不易,发展动力不足。

  但是,结合上海近期的政策来看,明显可以看出上海市政府对于解决以上问题的巨大决心。①租赁住宅只租不售,只能自持运营禁止小产权交易,彻底断绝以往房企炒作的可能。而对于“类住宅”这块,目前政策允许自持运营,无论是做长租公寓还是其他内容运营,开发商都是拿大产权证。因此,原来的“类住宅”物业或项目都可以通过这种方式来操作。②在拿房渠道上,政策允许商改租、工改租、盘活“类住宅”,为租赁住房市场提供了更多的房源渠道。③在融资上,推出各种资产证券化产品,给予租赁住房参与方市场化的解决方案。

  总之,上海租赁住宅行业发展趋势有绝对的政策导向性,政府也实实在在地提供了解决租赁市场切实问题的通道。并且,长租公寓市场“5+1”格局已经形成,多方主体(创业系、中介系、酒店系、资本系、房企系和国家队)参与其中。对上海来说,未来以国家队为市场主导的作用会越来越明显,起码从现在政策面和土地出让的节奏来看,地方国企都是压舱石,尤其是“十三五”期间供应70万套租赁住房指标,基本还是要靠国家队来完成。

分享: