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2018上海租赁市场分析

  2018-03-06 08:41:53   来源:克而瑞咨询

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  租赁住房主要还是需要通过企业手上过去的存量地块为主来供应,包括区属国企商办用地、产业园配套用地、大学城配套用地以及存量商业用地。

  今年「两会」的《政府工作报告》中,再一次强调了「房住不炒」,这也将是 2018 年楼市调控的主基调。与此同时,再次重点阐述了住房制度的改革,明确加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  住房是民生之本,大力发展租赁行业是解决老百姓「安居」的重要途径,这从 2017 年租赁行业所表现的政策红利与市场涌动也可见一斑。而上海可以说是探索与实践中国租赁住房的「桥头堡」与「排头兵」。

  据上海统计局最新数据,截至 2017 年底,上海常住人口达 2418.33 万人,其中外来人口 972.69 万人,占比 40.22% 。这是近年来,上海外来人口占比持续第四年下降。这背后,折射的是上海对人才吸引力下降的问题,而不断高企的生活成本和竞争压力则是其更深层的原因。

  针对这一问题,从住房保障上,发展租赁市场,使人才住有所居是其中一个解决办法。而上海政府在过去的一年中,从制度保障、政策落地、土地供应等多方面,保障和发展租赁住房市场,走在了全国的最前列,起到了很好的示范带头作用。

  面对租赁需求,上海做了哪些事?

  一、顶层设计保障

  早在九部委公布租赁试点城市之前,上海便在「十三五」规划中提早报数,计划新增各类住房 12750 万平米,其中市场化住房 8250 万平米,呈现百分之五十对五十的分水岭,商品住宅约占 4000 万平米,租赁住宅占 4250 万平米,按每套 60 平米计算,也就是大约提供 70 万套租赁住房。

  在 2017 年 8 月提出的《张江科学城建设规划》显示,为了留住人才,满足住房需求,张江新增住宅建筑面积约 920 万平方米,其中超过 96.7% 的新增住宅建筑面积规划为租赁住宅,规划面积高达 890 万 ㎡ 。「只租不售」新住宅用地的增加将在很大程度上缓解张江科创人才住房的压力。

  二、租赁政策护航

  除了「十三五」及张江科学城规划外, 2017 年 9 月 15 日,上海还推出了落地性的租赁新政《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》,新政在多方面做了详细说明。

  1. 多供应主体重点强调了发挥国资国企的引领和带动作用;

  2. 供应渠道方面涵盖了包括新建、商改租、产业园和集体用地等多渠道建设租赁住房;

  3. 金融支持方面将拓宽租赁企业融资渠道,加快推进 REITs 试点;

  4. 监管方面则强调规范经营主体,建立统一的租赁平台等。

  新政在时效性、落地性、可行性等多方面都走到了全国前列。

  在 2018 年 1 月的政府工作报告中,再一次强调 「房子是用来住的、不是用来炒的」定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  报告里提到,上海将加大租赁房建设力度,支持专业化、机构化的代理经租企业发展,新建和转化租赁房源 20 万套,新增代理经租房源 9 万套,建立住房租赁服务平台,落实相应的公共服务。系统推进大型居住社区配套建设,新增供应 5.5 万套各类保障房,完善共有产权住房制度,放宽廉租住房准入标准,确保保障房应保尽保。

  三、土地供应落实

  土地供应方面,全国共推出 44 块租赁用地,上海有 29 块,总规划建面达 180.96 万 ㎡ ,在全国范围内力度最大。若以 60㎡ 一套估算,约可供应 3 万套租赁住房。其中,上海地产集团拿到其中的 10 块用地,规划建面达 71.67 万 ㎡ ,合约 1.2 万套租赁住房。

  其实,更早在 2016 年中「沪九条」调控政策发布后,上海出让的非远郊住宅用地均有 15% 自持面积的要求,累计也近 60 万 ㎡ ,而碧桂园、中海和金地此类土地存量最多,未来这些土地也将成为租赁住房的重要用地来源。

  完成上述布局后,还需解决哪些问题?

  首先,土地供应量不足

  十三五计划提供 70 万套租赁住房,目前已拍出 2.4 万套纯租赁房源。目前,上海的租赁用地供应结构如下图:

  未来国企用地还包括有:上海地产 2 万套,申通集团 3.3 万套,城投集团 5 万套,光明地产约 7-8 万套,约占上海市场 21% ;

  区属国企商办转性用地:各区 200-600 万平方米,约占 19% ;

  存量商办转性:现有 301 个类住宅项目,约占 21% ;

  其余约四成供应都需要由公开市场新增租赁用地来解决,从现有供地计划来看,土地供应压力不小。

  其次,产品错配的问题

  一方面体现在区位的错配:租房与买房不同,买房一般碍于支付能力可以接受有潜力的远郊区域,以期未来的发展,而租赁是即时需求,通常是「就近原则」,多选择城市中心、配套成熟或园区周边。而现有的品牌公寓产品多集中在外围区域,在上海已拍出的租赁用地中,有数块位于外环及外环以外的远郊区域,如位于宝山罗店、浦东周浦、松江工业区、青浦盈浦、以及崇明长兴岛等区域的地块。这些区域的交通、商业、医疗等配套不足,满足不了实际的需求。

  另一方面,结构的错配:目前租赁市场存在结构错配的问题,中低端需求旺盛,产品却供不应求,高端产品是供大于求。


  从现有新增租赁项目来看,未来多为市场化操作,政府没有限价,定位偏高端。上海高端租赁客户分三类人群:第一类是外来高级管理者;第二类是学区房的需求群体;第三类是想选择更好的居住条件的群体。高端客群基数有限,同时,这类需求多数由高端社区的个人房源及高端服务式公寓来满足。单一依靠这类产品解决租赁恐不现实。

  结论

  租赁市场还要以存量为主

  租赁住房主要还是需要通过企业手上过去的存量地块为主来供应,包括:

  1. 区属国企商办用地:目前各区均有一些不能销售的商办用地,也正在转性成为租赁用地;

  2. 产业园配套用地:产业园应利用好现有规划条件直面广大园区从业者,按 15% 配比做足各档次公寓。类似张江科技园区这种大型产业园区建议从中低端、中端、中高端全覆盖,从蓝领、白领、金领到人才公寓将租赁住宅产品线合理配置。

  3. 大学城配套用地:可以建成租赁住房,定向为毕业 1-2 年内的大学毕业生提供限价租赁住房,以解决其刚刚踏入社会时居住成本的压力,提高人才吸附力。

  4. 存量商业用地:将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为租赁住宅用地。

  租赁市场还要以个人供应为主

  其次,从供应端来看,我国机构房源渗透率不足 5% ,未来很长一段时间内,租赁住宅的绝大多数还需要依靠个人房源来解决。这方面如何保障?可以从以下几个方面推进:

  一是税收减免,个税抵房租等方式,刺激个人房源的供给,例如未来若有房地产税出台,可以以租赁税收抵扣等;

  二是完善信用体系,通过房东、租户双向信用体系管理,解决双方后顾之忧;

  三是搭建租赁平台,完善租赁备案,进一步健全租赁住宅平台管理,促进行业的快速发展。

  租赁市场还要以市场化为主

  另外,土地供应市场化,尤其是远郊用地,基础设施相对欠缺,交通不便的土地不适合进入租赁市场,因此建议应马上停止无效供地,如若有出让需求,也建议按市场化方式运作。

  最后,租赁市场,未来既不可能以公益形式赔本出租,又不能光靠政府长期补贴实现企业变相盈利,一定要以市场化的发展方向为主,只有市场化运作的企业,才能清楚地了解自己租赁产品的优劣势,以实现改进。

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