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租赁新时代 | 成都租赁市场数据报告

  2018-03-12 09:42:13   来源:链家

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  2017年,成都平均租金为28.8元/平方米·月,同比上涨7.0%,涨幅较2016年有所扩大;套均租金为2295.8元/月,同比上涨7.2%。

  如果要用一个词来形容2017年的成都租赁市场,那最恰当的词语应该是“租赁新时代”。

  从市场环境来看,以九部委联合发文将成都列入12个租赁试点城市为启动点,成都市政府快速响应,成立租赁专委会、发布“租赁方案”、指定市场发展五年规划等,全方位扶持租赁市场快速成长。

  从市场动力来看,城市魅力的提升、消费者购房年龄的后移、品质居住需求的崛起、月供租金剪刀差的扩大,正在为市场提供最直接的增长动力;从市场参与者来看,互联网创业系、中介系、开发商系纷纷布局蓉城,品牌长租公寓规模正从2017年的3万间规模迈向2018年的10万间规模,租赁市场不断地为消费者提供更多更有品质的租赁房源。

  毫无疑问,以成都为代表的新兴中心城市正大步走进租赁新时代。成都链家研究院独家盘点行业发展动态,剖析市场热点,抢先送上成都租赁市场数据报告。

  城市篇

  城市魅力提升:“蓉漂”占比持续上行

  成都作为四川省会和政治、经济、文化中心,也是国务院规划确定的“西南片区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通信枢纽”和国务院首批公布的24个历史文化名城之一。城市魅力不再局限于美食、变脸、熊猫等文化标签,更在高新和医药产业位居全国前列。川外户籍租客占比逐年上涨,2017年增至30.9%。7月学历落户政策出台后,全市共登记本科以上人才超过10万人,部分省外租客转为蓉籍,致使本地租客占比同时增加。

  图:2015-2017年成都租客户籍变化情况

  数据来源:成都链家研究院

  发展五年规划:科学规划扶持租赁市场

  11月15日,成都市印发《成都市住房租赁市场发展五年规划(2017-2021年)》结合国企资源与优秀民企实践经验,通过新建租赁住房(人才公寓、产业园区租赁住房等)、盘活闲置库存等途径,稳步提升租赁住房的供应量。

  计划到2021年,全市租赁住房保有量达到151万套,共计13627万平方米,较2017年保有量分别增长25%和22%。与此同时,成都政府计划采取一系列措施培育公众的租房需求:租赁住房每满一年加一分落户积分,为产业园区提供租金优惠、改善租赁住房配套功能等。

  图:成都未来五年租赁住房供应计划

  数据来源:成都市住房租赁市场发展五年规划(2017-2021年)

  市场篇

  租金水平稳步攀升:年内随交易热度起伏

  2017年,成都平均租金为28.8元/平方米·月,同比上涨7.0%,涨幅较2016年有所扩大;套均租金为2295.8元/月,同比上涨7.2%。

  2015年年初四川全面取消住宅限购叠加“330”新政利好,购房始动金大幅回落,此前被抑制的购房需求迅速释放,租房需求下滑显著,导致2016年成都全市平均租金涨幅收窄4.6个百分点。2017年7月成都入选住房租赁试点城市,加之年内房价涨幅较高,业主对租金回报率普遍看涨,致使2017年涨幅再度扩大。

  图:2012-2017年成都平均租金及同比、CPI变化情况

  数据来源:成都链家研究院、Wind数据

  租金随房价上涨:温江租金涨幅居全市之首

  租金水平与住宅成交均价正向相关,业主对租金回报率的需求与二手住宅预期较为一致。近郊受轨道交通利好和中心城区需求外溢的影响,2017年二手住宅成交均价上涨显著,而租金水平也随之上涨。4号线西延线和东延线通达的温江和龙泉驿分别以17.6%和14.3%的平均租金涨幅,成为2017年租金上涨最快的行政区。

  图:2017年成都各行政区二手住宅均价和平均租金散点示意

  数据来源:成都链家研究院

  周期性特征显著:3月返城开工季带动租赁换房需求

  成都租赁市场具有显著的周期性特征:2017年3月春节后大批劳动力返蓉,租赁换房需求渐起,平均租金显著上涨,4月再次回落。春夏之交随着高校毕业季的到来,毕业生开始纷纷寻找合适的房源,平均租金逐月上涨,于10月升至年内峰值29.7元/平方米·月。随着大量需求得到满足,供需水平放缓,租金水平再度回落。

  图:2017年成都平均租金及环比变化情况

  数据来源:成都链家研究院

  城市配套发展:临铁住宅成交占比大幅提升

  2017年4号线二期、10号线和7号线正式通车,地铁网形成“井+环”模式,成都轨道交通覆盖面和通达便捷性大幅提升。地铁周边租赁成交量占比较2016年显著提升,超六成租客选择地铁房入住,成交量同比上涨38.6%,而非地铁房成交量同比下滑7.3%。

  分线路看,途经中环路的7号线以23.0%的租赁成交占比居首,2号线以21.0%的占比紧随其后。分站点看,东门大桥、牛王庙、春熙路等城中心地铁站点租赁成交量占比较高,红牌楼、清江西路等老牌住区表现也十分抢眼。

  图:2017年成都地铁站点成交量占比词云

  数据来源:成都链家研究院

  此外,沿铁的城市配套,也影响区域租房市场的热度。7号线途径成都传统住区,沿线配套设施完善,学区众多,生活氛围浓厚。考虑到7号线于年末才正式开通,预计2018年沿线租赁占比将进一步提高。

  2号线职住一体化显著,成交量靠前的站点均为春熙路附近商业区和高校周边,东至龙泉、西至郫都,并可直达春熙路商圈,备受租客欢迎。

  10号线一期主要为机场线,沿线住区稀少,因此成交量仅占1.1%。3号线中新南门交通优势明显,红牌楼为配套完善的传统住区,由于距离机场较近,深得省外人口欢迎。

  品牌公寓纷纷入蓉:品质租赁市场呈爆发态势

  截止2017年底,创业系魔方公寓、蜜柚公寓、优客逸家、如米公寓、蘑菇公寓、美丽屋等公寓品牌纷纷入驻成都;与此同时,中介系链家自如、世联行红璞,开发商系龙湖冠寓、万科泊寓也抓紧布局相继落子蓉城。经估算,2017年成都品牌长租公寓规模约为3万间,而根据各企业布局规划推算,至2018年底,成都品牌长租公寓规模将达到10万间,品质租赁市场呈爆发态势。

  根据市场调研,成都运营中的部分品牌公寓现状如下:

  表:2017年成都市部分品牌公寓现状调研概况

  数据来源:成都链家研究院

  租房者篇

  购房年龄后移:居住需求在租赁市场停靠期延长

  成都链家二手住宅客户数据显示,刚需购房年龄连续3年后移。随着房价上涨,购房天花板较低的年轻客户积累首付的时间变长,也意味着他们在租赁市场停靠的时间被迫拉长,租赁市场保有需求继续累加。

  图:2017年成都链家租赁客户和二手住宅刚需客户购房年龄占比

  数据来源:成都链家研究院

  品质居住需求崛起:新生代的租房者要这样住

  一方面,随着中国经济的腾飞,成都居民的可支配收入不断提升,从2000年到2015年实现了翻两翻的增长,居民的消费能力也随之提升,对于居住需求,从以前的“有得住”转变为“住得好”;另一方面,随着80后、90后的崛起,作为在物质相对比较丰富的年代长大的新生代,他们对于品质的追求更胜于60后、70后,更愿意为品质服务买单。

  数据来源:成都统计局、成都链家研究院整理

  职住一体化导向:企业聚集区带动租赁火热

  城市配套发展提升租赁成交水平,分行政区看,中心城区成交量占比显著高于近郊,原因在于租客多选择距离工作地点较近的区域,因此产业集中度更高的中心城区更受租客青睐。从成交量增幅看,新都和双流由于成交基数较小,因此2017年成交量增幅显著。高新南区由于入驻产业园的企业众多,上班族居住需求旺盛,因此在保持高成交占比的同时成交量增幅依然超过40%。

  图:2017年成都各行政区租赁成交量占比示意

  数据来源:成都链家研究院

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