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2018调控再度升级,长租公寓为啥不差钱?

  2018-03-13 08:29:14   来源:东亚投资

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  碧桂园租赁住房是租赁住房领域最大规模的证券化产品,该项审批的通过,意味着长租公寓在资产证券化尝试方面取得了阶段性进步。

  2018年2月,“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”(下称“碧桂园租赁住房REITs”)获得深圳证券交易所审议通过,由碧桂园控股有限公司(“碧桂园集团”)联合中联前源不动产基金管理有限公司(“中联基金”)共同实施,产品规模100亿元,采取储架、分期发行机制,优先级评级AAAsf。

  碧桂园租赁住房REITs是国内首单达到百亿级规模的REITs产品,亦是租赁住房领域最大规模的证券化产品,此款产品的审批通过,不免又为正在如火如荼发展的租赁住房市场又增添了一笔催化剂。长租公寓,可谓“钱”景可期。

  01 、长租公寓成为房企融资端口

  房产调控以来,房企的融资难度越来越大,资金面偏紧成为常态。2017年房企的融资总规模为8046亿元,较2016年年下降达28%。其中原因在于房企的主要融资来源之一——公司债融资规模在17年发生大幅滑坡,公司债融资总规模为437亿元,较2016年全年下降90%。因此房企17年至今在融资端能明显感到压力,但各自旗下的长租公寓板块却影响其微,成为企业重要的融资现金进入端口。

  备注:外币融资统一按融资当月月末汇率换算为人民币,监测数据不含开发贷和一般银行贷款

  02、 资产证券化及银行授信融资利好

  碧桂园租赁住房是租赁住房领域最大规模的证券化产品,该项审批的通过,意味着长租公寓在资产证券化尝试方面取得了阶段性进步。

  此前除碧桂园之外,各大房企也在纷纷尝试资产证券化。如保利地产设立了总额50亿元的长租公寓REITs,招商蛇口则搭伙建行设立了总额200亿元的长租公寓CMBN产品,目前均已获批发行。未来各项减免的相关政策也会随之出台。

  而作为长租公寓的另一项融资方式——银行授信,在目前看来也是持续给予房企有力支持。从2017年10月30日中信银行与碧桂园签署合作协议开始,建设银行、工商银行等陆续进军租房市场。建行与万科、保利等多家房企合作,给予包括万科、保利和佛山市建鑫住房租赁有限公司在内的签约主体合计超过1500亿元意向性授信额度。

  无论是资产证券化还是银行授信,政策层面都给予了较大利好,成为房企融资的较好渠道之一。

  03、 规模房企2018继续布局长租公寓

  2017年以来,国家和地方政府纷纷出台租赁市场利好政策,越来越多的房企切入长租公寓领域抢滩租赁市场,房地产经纪机构和房企争相抢食租赁市场的万亿元蛋糕,甚至多家标杆房企把这一业务板块定位为主航道业务之一。

  在房企长租公寓方面,较早在长租公寓领域试水并且发展不错的地产商当属万科, 2018年2月23日,万科总裁郁亮在2018年第一次临时股东大会上表示在长租公寓业务方面,未来3年希望还能继续保持中国第一,能够提供30万间以上的长租公寓。

  碧桂园2017年已在北京、上海、广州、深圳、武汉、厦门等一、二线城市落地项目,并且推出自己的长租公寓品牌BIG+碧家国际社区,计划3年内运营100万间,年租金收入达240亿元,力争做国内最大的资产运营商。

  龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面,成立“冠寓”运营公司,至2017年底成功开业逾1.5万间。

  绿地将长租公寓纳入发展战略。

  旭辉领寓计划未来5年打造20万间公寓,并进行IPO上市。

  政策支持、金融支持、房企对于长租公寓的重点布局,多重因素会进一步刺激租赁业务的飞速发展。

  可能今年市场缺钱,房企缺钱,日子不好过,但作为租赁业务发展方向的长租公寓不缺钱。

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