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2017亚洲REITs全景解读

  2018-03-23 09:13:54   来源:中国房地产金融  作者:戴德梁行

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  在亚洲市场上全部REITs中,53只都是包含多种物业类型的综合REITs。酒店、公寓和医疗健康领域的REITs则分别占13只、9只和6只。

  截至2017年第二季度,亚洲市场上活跃的REITs共计142只,总市值达1,989亿美元,其中中国香港、新加坡、日本三地REITs市值合计占比达94.1%,仅日本一地占比过半。

  参考各只REITs的年度财务报告以及彭博数据库,我们发现三地REITs的主要财务指标呈现以下特点:杠杆率从高到低依次为日本(44.5%)-新加坡(34.3%)-中国香港(29.1%);分派收益率从高到低依次为新加坡(6.3%)-中国香港(5.6%)-日本(4.0%);就溢价/折价率而言,中国香港REITs整体呈现折价状态(-34.7%),新加坡和日本REITs整体来看则略有溢价,溢价率分别为5.2%及2.8%。

  从底层资产的角度分析,中国香港和新加坡REITs目前持有68个位于中国内地的物业,中国内地类REITs/CMBS产品涉及的底层物业数量已达107个。报告通过选取代表案例研究,从物业所在区位、硬件指标以及核心经营数据等方面对境内外资产证券化产品所持有的内地物业进行了对比分析。尽管所选案例并非能代表所有物业水平,但不难发现,目前已有多个优质的区域型地标物业在内地发行类REITs/CMBS产品。单纯从资产质量的角度来看,内地已经具备发行公募REITs的资产储备。

  REITs在亚洲

  亚洲国家中,日本、韩国和新加坡最早出台REITs相关法律,并批准REITs在本国的股票市场上交易。

  REITs在新加坡和中国香港发展迅猛,市场不断扩大。1999年5月,新加坡发布了第一版《房地产基金指南(PropertyFundGuidelines)》,为REITs的发展奠定了基础。随后,税务局机关在2001年制定了税收透明规则,加快了REITs的落实。2002年7月,新加坡的第一只REIT凯德商用新加坡信托(CapitaLandMallTrust)在新加坡交易所主板成功上市。

  2005年,中国香港证券及期货事务监察委员会发布了《房地产投资信托基金守则》,为中国香港REITs的发展奠定了法律基础。同年,中国香港的第一只REIT——领汇房地产投资信托基金(LinkREIT,现已更名为领展房地产投资信托基金)—在中国香港交易所成功上市。

  2000年11月,日本对《投资信托及投资公司法》进行了修订,允许REITs以公司或信托两种形式成立发行。2007年9月,日本又颁布了《金融工具和交易法》,要求资产管理公司必须注册成投资管理人(InvestmentManager),进一步为日本REITs市场的规范和完善提供了法律保障。

  目前,中国香港交易所共有10只REITs,新加坡交易所共有36只RE-ITs,日本交易所共有58只REITs。日本的REITs市场尤其活跃:截至2017年第二季度,总市值达1,017.8亿美元。REITs在新加坡和中国香港同样发展迅猛,总市值分别达到了545.5亿美元和307.7亿美元。日本、新加坡、中国香港三地REITs市值合计占比达94.1%,本报告主要对日本、新加坡和中国香港市场进行分析。



  其中,综合型REITs最为普遍。在亚洲市场上全部REITs中,53只都是包含多种物业类型的综合REITs。其次为写字楼物业、零售物业和工业/物流物业的REITs,分别为23只、20只和18只。除此之外,酒店、公寓和医疗健康领域的REITs则分别占13只、9只和6只。

  数据表明,截至2017年第二季度新加坡和中国香港市场上的REITs品质良好,其负债均不超过资产总值的45%,日本REITs的最高负债则不超过资产总值的60%。新加坡市场上的REITs分派收益率高于中国香港市场,达到了6.3%,比中国香港REITs高出0.7个百分点,日本市场上的REITs分派收益率最低,为4.0%,与历史一贯表现相符。中国香港REITs整体呈现折价状态,每基金单位市价较每基金单位资产净值水平折价率为34.7%,新加坡和日本REITs整体平均来看则略有溢价,溢价率分别为5.2%及2.8%。

  REITs在中国内地

  截至2017年10月,中国香港及新加坡共有15只REITs持有位于中国内地的物业,其中新加坡10只,占全部上市REITs的28%,其中包括腾飞酒店信托、雅诗阁公寓信托、凯德商用中国信托、丰树大中华商业信托等知名REITs产品,以及近两年内地赴新加坡上市的北京华联商业信托及运通网城房地产信托;中国香港5只,包括汇贤产业信托、开元产业投资信托基金、春泉产业信托、领展房地产投资信托基金及越秀房地产投资信托基金,相当于全部上市REITs中有一半持有中国内地物业。

  从持有物业数量来看,截至2017年10月,中国香港与新加坡上市REITs共计持有68处中国内地物业,其中新加坡REITs持有量居多,达46处,中国香港REITs持有22处中国内地物业。在地域分布上,中国香港REITs持有的内地物业中55%位于一线城市,位于二线城市的占41%;新加坡REITs位于一、二线的物业分别占46%和48%,地域分布相较中国香港更为均衡——这很大程度上与2016年7月于新交所上市的运通网城房地产信托有关,因其持有的6个物业全部位于中国内地二线城市杭州。此外值得关注的是,尽管中国香港及新加坡REITs均布局中国内地一线城市,但都未持有位于深圳的物业。

  业态方面,新加坡REITs所持有的中国内地物业业态较丰富,其中零售与工业及物流物业占比最高:零售共16处,业态主要为购物中心,包括凯德商用中国信托10处、北京华联商业信托持有的5处,及升禧环球房地产投资信托持有的1处;工业及物流物业共16处,其中丰树物流信托9处、运通网城房地产信托6处、凯诗物流信托1处。中国香港REITs持有物业业态较单一,集中在办公、零售、酒店及综合体,并没有涉及新加坡持有的服务式公寓及工业物流业态。其中酒店占比达41%,共计9处独立酒店,含开元产业投资信托基金持有的6处及汇贤产业信托持有的3处(指独立酒店,不包括综合体中的酒店)。而相较于新加坡,中国香港REITs在内地持有的综合体数量更多,达5处,包括越秀房托旗下3处及汇贤产业信托旗下2处。

  内地类REITs鹊起

  截至2017年10月31日,内地已成功发行的商业房地产资产证券化产品共计43单,总发行规模1,262.2亿元,产品类型包括类REITs(房地产投资信托基金)、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、CMBN(商业房地产抵押贷款支持票据)。

  其中,类REITs产品共26单,发行规模609.5亿元;CMBS产品共14单,发行规模546.7亿元;CMBN产品共3单,发行规模106.0亿元。除上述产品外,在房地产资产证券化市场中未涉及底层物业产权的产品不在本文统计范围内,如底层资产为租金分期应收款与运营收益权的产品。

  截至2017年10月31日,内地已成功发行的商业房地产资产证券化产品共涉及底层物业107个。其中,类REITs产品共涉及物业85个;CMBS产品共涉及物业16个;CMBN产品共涉及物业6个。

  从物业类型上看,已发行产品涉及写字楼、零售、酒店、综合体和物流物业。零售、写字楼、综合体物业格外受到市场青睐,占据发行规模前三位。其中零售物业有多宗产品将零售门店打包组合发行,这使得其整体展现出数量远高于其他物业类型的情况。写字楼资产证券化产品多数以单个物业作为底层资产发行,共涉及16处写字楼,在总发行规模380亿元的衬托下体现出写字楼单个物业价值高的特点。虽然国内类REITs、CMBS、CMBN产品涵盖了主要的商业房地产物业类型,但截至2017年10月31日,物流资产只有“中信华夏苏宁云享资产支持专项计划”1单产品,长租公寓也暂时没有产品成功发行。“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”与“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”已获得交易所无异议函,若募集资金顺利将开创内地租赁住房资产证券化产品先河。

  从物业地域分布上看,已发行产品覆盖了全国各线城市。其中,写字楼、综合体物业主要集中于一线城市的核心商圈,体现出一线城市写字楼、综合体物业受到市场认可的特点,这也符合一线城市对该二类物业需求较大的房地产市场环境。一线城市中不乏以优质零售、酒店物业为底层资产的证券化产品,但在数量上该二类物业类型较多集中在二、三、四线城市。

  商业房地产资产证券化潮涌

  自2014年4月“中信启航”开启了中国类REITs市场以来,国内商业房地产资产证券化市场蓬勃发展,类REITs、CMBS、CMBN产品在不到四年时间里发展到1,200亿元的规模,为持有优质物业的企业拓宽了融资渠道。

  尤其是2017年,仅前10个月成功发行的产品在数量以及规模上就已超过前三年总和,发展势头前所未有。如此高速扩张的市场印证了在政府工作聚焦于“三去一降一补”的政策新常态下,商业房地产资产证券化对于盘活存量物业、优化资源配置、推进房地产金融行业供给侧改革具有重要、深远意义。

  随着不断深化的改革步伐,无论是从社会需求还是到行业呼声都对中国REITs进一步的发展有较强的盼望与期待。但同时,我们也清晰地意识到国内商业房地产资产证券化市场与境外标准REITs市场在规模、产品设计、监管法规等诸多方面还有较大差距。

  为进一步推动中国REITs更好更快发展,国内市场在探索的过程中更应该注重对产品风险的防范。在REITs市场中,物业估价结果对投资人的投资决策、管理人的经营决策有重要的影响,因此规范的物业估价工作是防范REITs市场风险的重要手段,应贯穿于产品运营始末。2015年9月中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的《房地产投资信托基金物业评估指引(试行)》为中国REITs评估提供了行业范本,特别是在评估方法、市场调研涵盖范围、评估报告内容等方面给出了专业建议,但现阶段此指引并非强制执行条款。相信在未来,推出更加严格、全面的行业规范将助力中国REITs又好又快发展,为市场保驾护航。

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