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长租公寓大数据:市场潜力巨大、政策的疏与堵、盈利困局

  2018-03-28 08:49:02   来源:同策研究院

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  统计显示,全国主要城市二手住宅租金价格稳中有升,北上广深租金价格涨幅居高,较高的租金水平有利于存量房租赁市场的发展。

  租赁政策的持续利好,市场由增量市场转向存量市场,预计到2020年,全国存量房将达到1.6亿套。作为国家重点培育消化库存的风口行业,随着政策的倾斜、市场的发育、以及城市化带来的逐渐庞大的需求客群,长租公寓行业爆发前所未有的活力。目前中国租房市场租金规模已达万亿元,待挖掘潜力依然巨大。今天,同策研究院将从租房市场数据、政策对长租公寓的影响、长租公寓盈利痛点三个方面解读长租公寓市场发展现状。

  租房市场大数据

  首先,长租公寓发展前景如何?一组数据告诉你。

  市场容量

  流动人口规模巨大,15年末达2.47亿人,72%通过租房居住,总租金达22424亿元。

  租金VS收入

  租客更倾向居住舒适度,过半租客愿以收入的3-6成用来租房。(通常情况下,租金占收入的比重不超过三分之一,但是目前的趋势是为了居住舒适度的提高, 55%的租客愿意拿出3~6成的收入来租房)

  租金增长情况

  全国各主要城市二手住宅租金价格稳中有升,北上广深租金价格涨幅居高,上海租金价格涨幅名列前茅,较高的租金水平有利于存量房租赁市场的发展。

  租房模式

  整租占比58%,2人合租成为最受欢迎的租房方式,但同时仍有23%以上的人成为租房蚁族。

  全国合租VS整租情况调查

  全国不同合租人数的占比

  换房频率

  租客租房周期为2年以内,工作生活的变动是其频繁换房的首因。

  2016年上半年全国换房频率调查

  租客换房原因及比重

  租客情况

  90后成为租客主流,看中生活品质与强烈社交需求,对房屋居住舒适感更高。

  2016年上半年全国租客年龄分布

  数据显示,客观背景下,房价持续攀高,结婚年龄逐年推移,滞留在租房市场上,租客人群的不断增长促进租房市场不断增大。而租房市场却面临房客关系紧张及蚁族群租的现象,租客整体满意度不高。另外居住观念升级,90后成为租房主体,看中生活品质与强烈社交需求的他们对房屋居住舒适感更高,已经不满足以前的居住环境。以上种种,都说明租房市场存在改善升级的空间,长租公寓遇发展的最佳风口。

  政策推动行业规范化

  其次,纵观近期政策动向,政府大力推进住房租赁市场规范化,除了加紧修订各种租房条例及规范,积极疏通各种渠道外(详情可参考上一篇推文:长租公寓上海市场环境与趋势预判)。在整治租房市场环境上,政府的行动也可谓铁腕手段,以上海为例,主要体现在对“类住宅”和拆违的治理上。

  在“类住宅”方面,421土地出让新政出台后,类住宅及分割型商办物业撤底退出历史舞台。对于二房东来说,出售型公寓式办公及酒店式公寓绝迹,市场上小业主租赁市场供应将大大减少,在供求关系失衡状态下,二房东租房租金可能进一步上扬。

  而在拆迁整顿方面,上海2017年年后通过拆违重拳整治租赁市场,商改住、厂房改公寓被全面取缔。整治范围包括浦东唐镇、高桥,浦西、普陀、宝山、虹口,仅浦东今年就计划清退1600万平方违章建筑。(上海拆除违建公寓主要包括四类:无产权的违建房、厂房改集中式公寓、分散式群租房、商住公寓)

  拆迁整顿对住房租赁市场的影响非常明显:

  ◆此类群租、厂房及违建用地公寓存在大量的安全和消防隐患,清理后整体租赁市场环境更加优良,势必将进一步促进租赁市场规范化。

  ◆ 此类群租人群基数广大,被清理后将涌向普通商品房租赁市场,进一步推升租赁市场短时供需矛盾。

  ◆ 拆违断绝了当前绝大多数主流长租公寓运营商拿房途径,资金实力弱运营能力差的运营商将被吃掉,长租公寓迎来重新洗牌。

  风口下的猪不会飞,盈利模式尚未成型

  最后,虽然存量房产未来发展长租公寓是大势所趋,但目前长租公寓行业还处在化学反应中,盈利困局仍存。

  困局一:盈利方式单一,主要来自于租房服务收益和房客衍生服务收益。

  租房服务收益,是长租公寓最主要的租金收入、管理费和每年固定租金涨幅收入;而房客衍生服务收益,即增值服务收益,主要为社群服务收益、o2o服务收益、消费信贷和长租产品金融投资。其中社群服务是长租公寓商业模式中比较常见的,并且越大体量的公寓越能体现社群的价值;而金融产品的设计却需要非常稳定的客群和信用体系,小型品牌公寓要介入金融服务的难度大。

  困局二:投入与产出矛盾下,降本增效成为解决当前困境的主要途径。

  投入方面,由于房价过快上涨,导致收房成本过高,再加上装修和运营成本,前期投入成本高昂,运营企业面临资金壁垒,在一线城市20平米的全装全配,装修成本在4-5万元/左右,1万多间分散式公寓,装修成本在4-5亿元,而规模最大的自如目前收房50万间左右,所以,仅装修一项,自如就需要投入资金200亿以上。

  而产出方面,盈利主要依靠房租差价和管理费,属于传统的重资产模式。通常做的比较好的三年能收回投资,营运能力差一点为五年甚至八年。

  因此,降本增效成品牌公寓企业“省钱”的主要途径。例如:自如的标准化流程可以实现从收房-装修-出房仅1个月,大大缩短前期准备时间;城家公寓通过精细化运营实现降低5%的成本;万科泊寓利用供应链优势降成本;龙湖冠寓提出“CityHub”概念,试图将长租公寓、联合办公以及配套商业的组成小综合体等等。

  总之,目前长租公寓盈利难问题一直未得到解决,但是从去年延续至今的行业亮点,就是金融产品的创新不断,外延式收购与跨行业资源合作日趋频繁,未来随着市场深度调整和优化,长租公寓盈利闭环可期。

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