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2018年一季度,北京的租金到底涨了多少?

  2018-03-30 08:36:53   来源:现领观察

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  从月度看,北京市前三个月租金水平环比分别上涨4.7%、0.5%、0.2%,涨价主要集中在1月份,后续上涨幅度趋弱。

  从全市总体上看,2018年前三个月,北京租赁市场租金水平同比上涨8%,涨幅比2017年同期的17%回落9个百分点,租金上涨的压力明显下降。

  从月度看,前三个月租金水平环比分别上涨4.7%、0.5%、0.2%,涨价主要集中在1月份,后续上涨幅度趋弱。租金上涨的水平与居民收入水平基本相当,2017年北京城镇居民人均可支配收入同比增长9%。因此,基本可以判断租金上涨的幅度仍处于合理区间。

  透过数据还原市场真相,我们总结了2018年前三个月北京租赁市场的三大特征:

  成交向四环内移动。2017年11月到2018年1月三个月的中心城区(东城、西城、朝阳、海淀、石景山、丰台)交易占比分别为68%、74%和77%,1月内六城成交占比比2017年11月提高9个百分点。二至四环成交占比稳步提升,今年1月二至四环成交占比比去年11月提高了6个百分点。这一特点也在很大程度上解释了1月租金的涨幅——租赁成交结构性内移,租赁交易由低租金区域内移至高租金区域。

  一居室成交占比增加。2017年11月到2018年1月三个月的一居室交易占比分别为30%、32.3%和33.3%。由一居室单平米租金相对更高,其成交占比的攀升也反应在了平均租金环比微升上。

  短期租赁新增供给不足。从去年8月到今年2月,链家新增租赁房源套数连续7个月环比下降,目前租赁新增供给仅为2017年高峰的50%。租赁客房比进一步扩大,房客比由2017年末的1.9上升到2018年初2.4的水平。租赁房源供给不足导致业主涨价占比上升明显,客户议价空间缩小显著。

  从目前链家成交的先行指标看,预计短期北京租赁市场将继续保持平稳运行,租金上涨的压力不大。区域的分化进一步显现。从热点小区的角度看,交易量排名前20的商圈租金涨幅收窄,租金下降的商圈数量增加。个别区域,如通州,可能由于特殊原因,短期内需求会有上升的过程。

  从长期看,随着北京租赁需求进入到品质提升阶段,北京租金上涨具有趋势性动力。品质租赁阶段的表现主要是,第一,租赁交易开始向交通更加便利、公共资源更加集中的中心城区集中。从日本东京城市人口变化规律看,中心城市人口在经历减少后会出现回流,这主要是由于在服务业主导经济结构下,中心城区更方便进行面对面的交互。第二,租赁产品需求上,北京正在经历由群租向合租、由合租向单间过渡的阶段,租房者对居住空间舒适、隐私的需求不断提高。

  租赁需求的升级需要政策给予前瞻性考虑,如果租赁政策不能适应和满足租赁需求升级的趋势,一方面可能导致资源浪费,另一方面导致需求得不到满足,租金上涨。因此,租金上涨的最大风险来自于供需的不匹配。

  据链家的监测数据,蓝领需求主要以床位为主,白领需求以单间为主,普通家庭以一居室或者小两居为主,但这些需求与北京市以2-4居室为主的供给结构不相适应,供需错配矛盾比较突出。

  如何将现有的存量资源与多层次的租赁需求相匹配?如何扩大租赁房源供给,特别是有品质的租赁房源供给,满足不断增长和提升的租赁需求,维护租赁市场的稳定?核心在于提升租赁市场专业化水平。只有专业运营机构才有能力盘活居民闲置房源,通过标准化的装修和运营服务,为租房者提供安全、规范、高品质的租住环境。

  现实是,北京等一线城市租赁市场的问题更在于专业化程度太低。尽管近年来在政策支持下,专业运营机构规模扩张速度明显加快,但北京租赁市场的机构化渗透率不到15%,大量的房源集中在“二房东”或个人手里,政府在监管方面存在一定的困难,比租金自然上涨更需要解决的是房东随意赶人、随意涨租金。

  当前,制约专业运营机构发展的瓶颈因素依然存在,突出表现为长租公寓的消防、安全、土地、税收等相关标准不统一、不明确,无形中增加了机构的运营风险。这是规范和发展租赁市场亟待解决的难题。只有专业租赁运营机构发展起来,才能为市场增加更多、更高品质的租赁供给,租金水平才能实现长期健康稳定。

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