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中国酒店业市场展望及投资新机遇(上篇)丨一线城市的投资与布局

  2018-04-27 10:03:22   来源:浩华管理顾问公司

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  浩华管理发布一线城市的投资数据,为大家分析国内酒店业市场投资的现状和发展趋势,表示城市结构优化带来产品升级,需把握投资机遇。

  中国市场的需求在量和质两方面的积极增长推动了整体市场业绩进入全面上升的态势。住宿业的产品和品牌概念日新月异,更加迎合新生代的消费者对于个性、创意和高颜值的追求。在这样的一个市场背景下,中国的投资机遇在哪儿,管理公司的品牌如何追随这些投资热点进行战略性布局。

  本文根据浩华管理顾问公司执行董事戴雪英女士4月19日在“IHG 年度发展大会”的演讲内容节选整理。

  一线城市的市场投资与布局

  围绕北上广深四个一线市场的发展布局,并进一步探讨这四个市场所辐射的三大核心经济圈的投资和布局机会。

  对于一线市场而言,虽然从历年签约量看并不是最活跃的,但由于一线市场属于高价值市场,平均每间客房的价值产出和管理费贡献十分可观,因此,仍然是兵家必争之地,管理公司不可忽视在这些市场的持续布局。

  北 京

  北京,在新的发展周期里有非常明确的定位,既四个中心(政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心)。城市功能以及产业结构调整、布局和引导将围绕这四个中心展开。

  在北京最新的规划图中,可以看到明确的都市功能和生态功能分区定位。其中在都市功能区中,以天安门为地理中心,东西、南北两轴,一主一副,北面和西面是生态涵养区。

  下表显示了北京都市功能区内各分区市场过去5年住宿率、平均房价和每间客房收益的变化。北京市场经历了需求结构的调整优化,在新增供给有限的背景下,需求的增长推动整体市场住宿率上升到75%左右,为下一步的平均房价增长奠定了坚实的基础。因此可以推测判断北京都市圈的整体酒店市场将进入房价上升周期。

  对于北京老城区而言,三环内的核心商圈以及前门、王府井等传统历史风貌街区的存量物业升级,将为市场带来更多主题鲜明的个性化产品。以通州新城、大兴新机场和望京为代表的新兴城区和产业园区则需要更多的都市配套增补及升级,因此,产品层面需要功能配套更强大的全服务型酒店或者部分定位中端需求的精选酒店产品。

  主要落位于生态涵养区的环京度假休闲市场则依靠大型目的地、重大赛事活动,改善自身的交通和基础设施。新项目开发和老产品升级,环京生态涵养区将是一个十分活跃的投资和布局战场。

  依托京津冀庞大的消费需求市场,结合本地资源特点和主题进行短途休闲住宿产品开发是当下的热点。投资和品牌布局时应考虑结合该区域的资源优势和特点,将环京区域可能投放此类产品的区域进行梳理,每个区域都应逐渐形成自身区域内的核心吸引物。例如延庆的世园会和冬奥会,叠加其已有的长城和温泉资源,将获得前所未有的发展机遇。此外,还有承德、蓟县、秦皇岛、门头沟等区域,都是值得关注的城市近郊休闲游发展新兴区域。

  上 海

  中国的经济中心、金融中心、贸易中心和航运中心,这四个中心作为上海的定位意味着上海酒店市场拥有最优质的客源、最庞大的流量、对标国际一线大都市的雄心。

  从2017年一线城市高档酒店平均房价的表现,上海在房价表现上遥遥领先,几乎是其他三类市场接近一倍的房价。因此,这样的房价深度意味着它将成为整个中国市场绝对的领头羊,并且成为新品牌首发的绝佳市场。

  根据上海最新的城市总体规划,上海在城市发展结构的是“一主、两轴、四翼;多廊、多核、多圈”主城区以中心城为主体,沿黄浦江、延安路-世纪大道两条发展轴引导核心功能集聚,并强化虹桥、川沙、宝山、闵行4个主城片区的支撑。作为核心商圈的浦西北部、浦东中心的存量更新,松江、青浦、南汇等副中心产业配套和休闲消费升级等都将带来新的投资和布局机会。

  广 州 & 深 圳

  广州和深圳显然是粤港澳大湾区的重要需求引擎。这两座城市的差异性定位形成了相互的促进互补之力,有利于两座城市在大湾区发挥各自的优势和作用。

  广州作为国际贸易中心和综合交通枢纽的定位意味着这是一座兼具流量和价值的市场,结合商贸中心和综合交通枢纽的定位,项目布局可充分考虑与这两个定位吻合的新功能区域的发展机会。

  深圳的定位是创新之都和粤港澳大湾区标杆城市。在过去,深圳一直是典型的流量型市场,住宿率全国领先,但是房价方面却难以突破。但作为粤港澳大湾区的标杆城市定位,随着深圳的产业格局不断优化和升级。深圳在产业格局调整中将高价值产业不断聚集优化,而将支持型配套型产业功能转移至东莞和惠州等湾区内的城市,就此推测,深圳市场应该有机会看到在房价方面的大发力,成为继上海市场之后的酒店平均房价领跑者。

  下图显示了深圳出色的住宿率业绩表现,广州近几年经历了外贸产业的动荡调整,但也重新找到了新的定位和发展引擎,住宿率有望继续攀升。从右图来看,两个市场借助大湾区发展的良好前景和巨大想象力,市场景气持续高涨,领跑整个中国市场。

  粤港澳大湾区

  珠三角内部的这9个城市,目前各有各的优势和特点,港澳的对外背景,广州的文化和交通,深圳的金融和科技,佛莞的轻制造业,中山珠海和江门的旅游文化资源等。特别需要提及东莞和佛山两座城市,一个外向型经济,一个内生经济,各有优势。东莞一度受到全球经济波动的影响,但随着深圳的高科技产业溢出,东莞也找到了相对明确的发展方向。比如东莞的松山湖,确立打造“4+1”现代产业体系,均有利于东莞市场的再度繁荣和发展。

  总而言之,大湾区充满发展机遇和畅想,也是国家发展战略的重要组成部分。谁能在大湾区拿到相当的市场份额,谁将是下一轮的赢家。

  对于一线城市发展机遇的总结

  总而言之,从投资布局和发展的角度,要重点关注四大类投资和布局机会:核心商圈和历史街区城市更新的机会、城市新定位下功能和结构优化的机会、城市功能疏解和溢出带给周边区域发展的机会,以及近郊休闲度假的机会。

  由于这四大城市都进入到产业优化升级和结构调整的阶段,因此,功能的疏解溢出也给周边区域带来了巨大的发展机会。因此,对于一线城市,一定要把核心城市的周边区域纳入投资和布局考虑的范围内。中国这三大经济圈的人口量级意味着消费能力和消费总量都会积极增长。城市结构优化会带来产品升级的机会,产业的优化调整、导入和溢出意味着很多新的基础设施投资和现代服务业的配套投资,这都将是投资发展的机遇所在。

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