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4月石家庄楼市大数据报告

  2018-05-13 10:55:00   来源:中国土地市场网、石家庄市国土资源局、石家庄克而瑞

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  普通住宅成交1777套公寓874套 20强房企又来俩 15大项目齐开盘

  5月12日,克而瑞首席分析师评价2018年4月石家庄房地产市场:

  1、调控呈现4大特征 雄安新区规划落地

  4月,政策环境趋紧,全国各种房地产调控政策合计多达33次。目前来看,调控政策呈现以下特点,第一,加入调控城市的主要特征依然是房价、成交快速上涨,显示出决策层当前仍密切关注各地房价及成交走势;第二,调控城市出现分化,逐渐向三四线转移;第三,“因城施政”效应更加显著,分类调控仍是大原则;第四,房地产调控与鼓励人才落户并存,全国已经有超过50个城市发布了超过历史力度的人才吸引政策 ;短期来看,调控已成为常态化,政策稳定将会是必然趋势。

  4月,河北雄安新区规划正式落地,其巨大的规划利好或将吸引石家庄及保定人口、人才和资金,石家庄如何保证位置,在夹缝中寻找机遇,显得尤为迫切。本地方面,装配式建筑成为重点扶持对象,预计2018年采用装配式建筑或“被动房”工艺的项目将超过10个。4月,石家庄在住房租赁探索方面迈出关键一步,推动租赁市场进一步正规、良性发展。

  2、普通住宅成交下降 首改需求表现活跃

  4月的石家庄普通住宅成交1777套和21.61万平方米,环比下降21.8%。4月的房企在营销动作上依然保持高频率,10个项目开盘或加推新房源,环比上升66.7%。其中,全国性房企表现较好,成交1047套,共计13.7万平,占据市场63%的份额,有成交的本地房企项目个数为品牌房企数量的4倍,但仅占37%的市场份额。

  在主力面积段方面,100至120平方米占30%,首次改善需求成为石家庄主力客群。此外,160-180平方米成交上升明显,系荣盛华府和融创中心推出大面积户型。4月,市场供需格局已经悄然变化,购房者观望情绪增多,房企让利跑量的心理渐占上风,部分项目通过加推特价房源,拉动成交规模上扬;品牌房企则倾向于采取购房款首付分期支付政策,以减轻首付压力,刺激需求释放。

  3、5大项目开盘加推 自住需求大量涌入

  4月的公寓成交874套和4.4万平方米,环比下降7.4%。中冶德贤MINI公馆、汇君城枫悦园2个公寓集中开盘入市,3个项目加推新房源。当月,26个公寓项目有成交,16个在10套以上,冷热不均的态势有所改变。主力面积段方面,40至60平方米占60%;80至100平方米成交上升明显,占19%,系汇君城枫悦园类住宅产品。主力产品类型方面,成交主力产品类型是平层毛坯,与当前公寓供应结构和主力成交项目情况有关。4月,大量自住客群涌入公寓市场,当月开盘的两个公寓项目,自住需求均占到5成以上。

  2018年4月石家庄房地产政策动态:

  1、全国方面,中央对地方房地产市场的监管力度仍未放松。海南省、辽宁省沈阳市、山东省青岛市、山东省济南市、吉林省长春市相继升级调控政策。一方面,显示出决策层当前仍密切关注各地房价及成交走势;另一方面,政策高压已是常态,且短期内难有较大起色,通过出台政策进行降温势在必行。





  2、 4月,中共中央、国务院批复同意《河北雄安新区规划纲要》,明确了对雄安新区未来的空间布局、城市风貌、产业发展、生态环境、交通路网、市政基础设施、城市公共服务体系等各个方面的规划方向。未来,雄安新区将与北京市、天津市、石家庄市等地进行错位发展、融合发展,同时促进京津冀域内产业链的健全。值得注意的是,雄安新区或将虹吸部分石家庄市及周边的优质人才,石家庄如何保证位置,显得殊为迫切。

  3、4月,装配式建筑受政府点名扶持,建筑节能成为房地产开发新趋势。对房企而言,配建装配式建筑在土地获取、证件获取及价格备案等方面均有不小的利好,有助于其在证件办理、价格备案等方面获取更多资源,预计2018年采用装配式建筑或“被动房”工艺的项目将超过10个。

  4、石家庄融入京津冀协同发展的大趋势已定,受此影响,完善城市建设、改善当前城市老旧面貌已是当前的首要工作之一。4月石家庄针对老旧小区改造和违法用地、违规建设等现象进行了重点部署。当月,石家庄在住房租赁探索方面迈出关键一步,推动租赁市场进一步正规、良性发展。此外,4+4”现代产业格局的构建多次重申,其一,石家庄将加强与京津雄三地对接,加快各地间资源互动,促进区域间更好的融合发展;其二,紧抓创新发展及人才培养、引进,为城市后续产业发展做好充足准备;其三,产业、项目优选,重点引进高科技、高附加值、高质量项目和产业。

  2018年4月石家庄城建动态:

  1、4月,石家庄城市建设工作在稳步就班的推进中。中心城区方面,主要体现在城市的基建提档升级和城市面貌改善。当月,石家庄提出地下综合管廊工程、海绵城市规划方案,将有效改善部分区域及项目周边的居住环境;此外,新华区机场搬迁工作提上日程,此次由石家庄市长任搬迁小组组长。若成功搬迁后,将对其区域内净地供应进行补充,同时解除了限容、限高等一系列影响因素,有助于新华区未来区域内建设和项目落地、开发,对新华区系一大利好。4月,高新区区一级做地机构已成立,由政府设立,城中村“整案制”拆迁改造和政府部门完全掌握土地一级开发已全面铺开。



  2、鹿泉区仍保持较大改造力度,一年以来已拆迁2677处,征地近1.1万亩,对鹿泉区土地存量进行了补充,同时加快了区域的建设步伐;藁城区规划建设藁城区博物馆、打造九门特色风情小镇,进一步补强公共配套、打造特色产业;正定新区部分区域规划进一步落位,其区域建设仍是当地政府主要工作之一。

  3、平山县建设工作持续高温,主要体现在其区域建设及配套完善方面。第三届旅发大会将落地于此,本次大会对其区域建设方面,将会是不小的利好。此外,与碧桂园在农业产业扶贫、全域旅游和乡村振兴发展方面将展开合作,对平山县的发展将是一大利好。

        4、石家庄产业正不断的提升,电子、物流等当前尖端产业落位灵寿县,普洛斯晋州综合物流园规划落地,加快了区域的建设步伐和产业发展。

  5、4月,中山路、中华大街、南二环等多条路网建设也在紧锣密鼓的进行着,道路的改善对于激活片区活力大有裨益。

  2018年4月石家庄土地市场动态:

  1、2018年4月,石家庄市辖区国有建设用地使用权供应19宗,鹿泉区16宗,高新区、循环化工园区和综合保税区各1宗,共计供应面积64.65万平方米,约合969.74亩;成交18宗,成交面积57.35万平方米,约合860.23亩;其中, 住宅用地供应6宗,成交5宗,成交面积13.36万平方米,并且成交项目均系在建、已售项目进行补办土地手续。


  2、4月,土地预告供应33宗,面积854458.49平方米,主要集中在鹿泉区。预告供应包含5宗住宅用地,11宗住宿餐饮用地,6宗商服用地,3宗批发零售用地,6宗工业供地,1宗公共设施用地,1宗医卫慈善用地。

 

         3、4月,鹿泉区土地持续放量。其中,成交15宗,成交面积45.4万平方米;预供应28宗,预供应面积65.43平方米;鹿泉区各项目证件手续逐步齐全,受此影响,区域历史积压的无证库存将逐步释放出来,市场库存压力将逐步增加。

  4、在住宅用地供量有限、拿地难度较大的情况下,住宿餐饮用地成为各房企备选目标之一。这一现象在鹿泉区尤为多见,往往以规划商墅产品等商业性质的低密度居住产品为主,作为中心城区第二居所的首选行政区,住宿餐饮用地的土地成本偏低,借助短途旅游的东风,推出第二居所和低密度居住产品,市场关注度不容小觑。

  2018年4月石家庄商品房市场动态:

  1、2018年4月商品房成交,石家庄市辖区普通住宅成交1777套,共计21.61万平方米,成交规模环比下降21.8%;公寓874套,共计4.4万平方米,成交规模环比下降7.4%;别墅19套,共计0.41万平方米;写字楼35套,共计0.36万平方米;商铺646套,共计2.6万平方米。


  2、4月,石家庄普通住宅成交呈现出如下特点:第一,市场份额集中在品牌房企,冷热不均态势持续蔓延。当月,有成交的品牌房企项目共计12个,成交面积13.7平方米,占据市场63%的份额,有成交的本地房企项目个数为品牌房企数量的4倍,但仅占37%的市场份额;第二,市场供需格局已经悄然变化,购房者的观望情绪增多,房企让利跑量的心理渐占上风,首次影响,部分房企项目通过推售特价房源,换取可观的成交规模;第三,主力成交户型上升至100至120平方米,首改需求活跃度依旧很高,是石家庄购房主力客群。4月,保利茉莉公馆沁香园88平方米和118平方米两个户型去化较好,恒大御景半岛120-130平方米之间的户型成较好;此外,160-180平方米成交上升明显,系荣盛华府和融创中心推出大面积户型,成交效果良好。


  3、公寓方面,中冶德贤MINI公馆、汇君城枫悦园两个项目开盘入市,一定程度拉动成交。当月,公寓市场呈现以下特点:第一,成交均衡,冷热不均态势有所缓解,4月共计26个项目有成交,10套及以上项目16个;第二,大量自住客群涌入公寓市场,当月开盘的两个公寓项目,自住需求均占到5成以上;第三,在成交萎缩的情况下,部分项目亟待抛售产品,在价格方面进行让步,同时为其产品谋求部分附加值,以求增加对客群的吸引力;

  4、成交价格方面,普通住宅成交均价16847元/平方米,环比上升4.86%;公寓成交均价13508元/平方米,环比下降1.85% 。住宅成交价格仍在16500元/平方米左右小幅波动,而公寓受单个项目影响,成交均价有所下降。

 

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