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《2017年澳洲土地市场报告》

  2018-05-23 11:35:00   来源:澳洲全国土地调查项目资料

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2017年悉尼大都市区新房供应量为38,700套;全年房屋竣工量同比增长14%,比过去4年平均值高出23%。

  澳洲城市发展研究院(UDIA)近期发布了《2017澳洲土地市场报告》,澳信开发将陆续为您独家解读澳洲主要首府城市土地市场最新动态,本篇将聚焦悉尼,敬请期待墨尔本、布里斯班及全澳洲整体趋势篇。

  导读

  根据澳洲城市发展研究院 (Urban Development Institute of Australia, UDIA) 近期发布的《澳洲土地市场报告》,2017年悉尼大都市区新房供应量为38,700套,创历史新高;全年房屋竣工量同比增长14%,比过去4年平均值高出23%,达到过去60年来的峰值水平。

  尽管如此,该供应量依然未达到悉尼政府“在2036年前建成825,000套新房”这一目标所设定的年竣工量要求。根据悉尼政府公布的《大悉尼区域规划草案》,悉尼需每年新增41,250套住房,才能满足过去十年来由于房屋供应不足而受到抑制的住房需求以及未来不断增长的潜在住房需求。

  尽管2017年悉尼整体住房市场已有所降温,房屋中位价增速放缓,清拍率出现下降,但悉尼新房市场依然保持强劲发展势头,其中多户住宅竣工量保持高位,别墅地块销售量也接近历史峰值。

  目前,悉尼房地产开发行业面临的一个主要挑战在于公寓项目用地和别墅地块的拿地成本较高。此外,各类税费也增加了项目开发成本。UDIA 表示,住房建设行业是新州经济的一大支柱产业,新州政府应该为该行业的发展创造更好的环境。

 

  GREENFIELD MARKET ANALYSIS 别墅用地市场

  自2008年6月以来,悉尼大都市区别墅用地平均每年能够满足大悉尼区19%的土地需求。过去两年,该比例大幅提升。2017年,该比例大约为27%,尽管与过去相比有所扩大,但相较其他州/首府城市(墨尔本50%、昆州东南部52%、珀斯61%)而言依然较低。

  *本报告中的别墅用地指尚无附着物且仅用于建设别墅的住宅用地。

  自2008年6月以来,悉尼大都市区别墅用地平均每年能够满足大悉尼区19%的土地需求。过去两年,该比例大幅提升。2017年,该比例大约为27%,尽管与过去相比有所扩大,但相较其他州/首府城市(墨尔本50%、昆州东南部52%、珀斯61%)而言依然较低。

  悉尼历年别墅用地供需情况

  澳洲全国土地调查 (National Land Survey Program, NLSP) 结果显示,2017 年悉尼别墅地块月均销售量772宗,与2016年的826宗相比依然保持稳定;2017 年悉尼别墅地块全年销售量9,269宗,相较2016年下滑7%。

  从销售量地理分布来看,2017年悉尼别墅地块净销售总量中有35%来自西南区,42%来自西北区,13%来自西区。其中西区由于土地项目[1]交易量较少,2017年别墅地块销售量不到其2014年销售量的一半。

   [1] 本文中的“土地项目”指可用作分地开发的住宅类土地项目。

  2017 年,悉尼新增别墅地块9,410宗,由83块土地分割而成,产销率接近100%。由于西北区小宗土地项目已基本售尽,整个悉尼市场中土地项目交易量下降。此前,小宗土地项目构成西北区别墅用地供应的主要来源,随着此类土地项目的减少,2017年西北区的土地项目交易量也降至32个(最高曾达到54个)。因此,西北区土地市场目前面临的挑战在于如何确保稳定的土地项目供应。

 

  悉尼别墅地块中位价、单价中位数及面积中位数

 

  由于大宗土地项目占较大比重且供应较充足,悉尼西南区土地项目交易量相对保持稳定。但据估计,该地区的存量土地项目不多,因此需在未来五年新增约26个土地项目,才能满足不断增长的潜在别墅用地需求。

  NLSP调查数据显示,2017年四季度末悉尼待售别墅地块共849宗,季度环比下降22%。849宗地块仅相当于1.1个月的供应量,这说明供给侧存在压力,如果不增加供应,别墅用地价格将面临上行压力。从全年数据来看,2017年悉尼别墅用地存量相对保持稳定,但处于低位水平。通常情况下,这可能会导致地价上扬,但悉尼别墅用地价格依然维持理性,与同期内别墅价格保持稳定比例。

  2017年四季度悉尼别墅地块中位价为488,000澳元,季度环比增长2.7%,同比上升4.5%。从各片区来看,Liverpool 片区和悉尼西北区是唯独两个别墅地块中位价超过500,000澳元的区域。其中 Liverpool 片区别墅地块中位价最高,达到550,000澳元,其次是西北区,为523,000澳元。  

  过去两年,Liverpool 一直是整个悉尼别墅地块价格最高的片区,这主要是因为该片区的在售土地项目仅有6个,且均位于 Edmondson Park 火车站附近、Liverpool 发展区内,具有绝佳的地段优势。2017年,这些项目所售的别墅地块中位价高达525,000澳元。

  悉尼西北区曾一度是悉尼大都市区别墅用地价格最高的区域,但由于其2017年土地项目交易量(32个)高于Liverpool 片区,别墅地块供应量比 Liverpool 片区多,因此别墅地块中位价低于 Liverpool 片区。

  历史数据显示,悉尼西北区别墅地块价格相当于悉尼别墅中位价的62%,但2017年该比例降至54%,原因在于该区域在悉尼城市发展中的定位有所调整。随着西北区土地市场开始向外扩展,土地项目供应量增多,市场竞争愈加激烈,进而压低地块价格,使得地价相对于房价的比例出现下降。

  2017年,悉尼西南区别墅地块价格相当于别墅中位价的49%,相比2008年以来的历史平均比例44%有所上升,原因在于更多的人看好西南区的区位优势,愿意支付更高的价格购地,从而推动该地区别墅地块价格的上升。

  2017年悉尼西区别墅地块价格平均相当于悉尼大都市区别墅中位价的47%,与历史平均比例50%相比大体保持稳定。

  总的来看,悉尼别墅地块价格与别墅价格大体保持稳定比例。虽然土地项目存量较少、交易量也有所下降,但其价格依然保持理性,并未因此而上涨,这也使得别墅用地继续维持并扩大其在悉尼土地供应中所占的份额。

  

  ▲悉尼别墅用地市场数据

  

  ▲NLSP 调查:2017年悉尼别墅地块中位价及同比涨幅

 

  BROADER MARKET TRENDS 房产市场整体趋势

  2017年,悉尼强劲的人口增长及稳定的就业增长是支撑其房产市场发展的两大因素。2017年6月,悉尼大都市区总人口同比增加约94,000人,比过去25年间的年均净增长量53,740高出不少,成为过去25年来人口增速最快的一年。据新州政府预测,未来20年新州预计每年新增人口85,000人,因此2017年的人口增速将很快成为“新常态”。

  海外移民是悉尼人口增长的主要推动力。2016年7月至2017年6月间,新州净增人口中海外移民占比达到81%,而在2013-2015年间,该比例平均仅为62%。

  近年来,新州新增海外移民中,来自中国、印度和韩国等亚太国家的移民占比相对较高。鉴于在这些国家公寓已成为一种主流居住方式,这些移民的涌入推动了悉尼大都市区公寓需求的上升(相比其他房产类型更明显)。

  根据澳洲联邦证券 (CommSec) 2018年1月《各州经济状况报告》 (State of the States),2017年新州以下5项指标表现(共8项)均位居全澳首位:零售业、住房开工量、设备投资、工程建设量和失业率。由于多项指标表现出色,新州整体经济表现领跑全澳。其中人口增长所发挥的作用功不可没,强劲的人口增长促进了悉尼房产市场的发展,从而推动整体经济不断向好。

  数据来源:澳洲全国土地调查项目资料

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