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上海租房市场研究

  2018-06-01 09:54:10   来源:克而瑞研究中心

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  本报告选取了小区的建筑年代、房型、周边1500米内挂牌租赁房源套数、周边1500米内二手房出售单价四个因素作为重点研究对象。

  在租房过程中,房源本身、小区条件作为房屋的自身硬件,对于租金的影响当然是不可忽视的,其中建筑年代、房型等基本特征更是对租房者是否选择租房产生着决定性的影响;此外在房东的挂牌过程中,房东对于租金的心理预期则很大一部分来源于对周边租金、周边租赁房源数量甚至周边二手房房价的对比。

  建筑年代:高租金板块平均房龄更长,租房越老越吃香

  分建筑年代作分类汇总,上海市呈现出建筑年代越久,平均租金越高的趋势。如10年以内房屋的平均月租金只有68.1元/平方米,比全市平均低10%,而40年以上的住宅平均月租金达到87.8元/平方米,又比全市平均高出了14.5%。上海市房租价格似乎与美酒一样,呈现出“越久越香”的分布特征。

  从供应规模来看,房龄在11-20年之间的住房市市场供给的主力,即建筑年代在1998-2007年之间的住房供给量最大,在经历过10至20年的财富再积累之后,这部分住房的房东大多已经进一步改善了自身住房条件,未出售的住宅也因此成为了住房租赁市场的主力。而5年以内的住房租赁挂牌量仅为9.2%,主要还是因为房东居住或暂时空置比例较高。房龄在30年以上的租赁房源仅占5.2%,40年以上的更是只有0.5%,这部分房源主要密集在内环以内,区位价值优异,房租水平自然也水涨船高。

  造成“越久越香”的原因当然并不是租客真的喜欢老房子,而是由于建筑年代越久,该房屋位于内环内或者高价值板块的概率越大,板块内配套完善,区位优势显著,因此提高了房屋租金水平。

  房型大小:一室户是“房中贵族”,四房住宅平均每平方米租金最低

  分房型来看,1房产品月租金最高,达到了99.86元./平方米,远远超过其他房间类型。在合租成为租赁市场主流现象的情况下,1房产品拥有更好地私密性,再加上对客厅、厨卫等空间的独占,且具有显著的“小户型低总价”优势;在上海聚集了大量外来高收入人群的情况下,也为租房市场带来了更多的单人、情侣或小家庭客源。在产品优势、客户基数大、支付能力强的情况下,1房产品的租金价格自然也水涨船高。

  其后由2房至4房,随着房间数的增加,平均租金水平也随之下降,其中4房每平方米平均月租金更是只有68.16元/平方米。原因不难理解,随着房间数的增多,客厅等公共空间的共享人数会随之增多,各房间的私密性也会随之下降,房屋出租价格随之下滑也在清理之中。

  不过5房及以上产品的平均月租金又回升到了79元/平方米。主要还是因为大量整租的高品质别墅及大平层产品拉动,使得这部分住宅的每平方米租金有所回升。但相比密集在中环以内的一房出租价格而言,5房及以上产品仍有较大差距,这一方面是因为这些大户型产品也存在“合租”现象,另一方面更重要的,还是因为上海对外出租的大面积住宅多位于青浦、松江和闵行等中远郊,地区的平均租金水平相对较低所致。

  周边挂牌数量:房源越密集越贵,租赁需求易扎堆

  按1.5公里内租赁房挂牌数量进行分类汇总,可见随着周边租赁挂牌数量的上升,平均租金水平也呈现上升趋势。当1.5公里范围内房源数量在400个以下时,平均月租金只有58.6元/平方米,而当房源数量达到400以上时,平均租金水平也随之快速上升,在401-600、601-800、801-1000分档,平均月租金依次较上一级提升了32.2、22.8和7.4元/平方米。

  但到了租赁房源更加密集的800以上分段,月租金又出现了小幅回落,下降到了111.7元/平方米。由此来看,一个小区周边租赁房源的多少,固然在一方面证明了租住密集程度,从而在一定程度上反映了此处租赁房的价值,但租赁房太过密集的现象,还是会对租金水平造成一定程度的负面影响。

  联系地图分析可以看到,租赁房源相对密集的板块大多集中在中环以内的城市中心,尤其在浦西的南京东路、静安寺、上海站、徐家汇等核心地区已经连点成面,这些地区的高租金,是租赁挂牌量与平均租金相关的重要原因。典型如徐家汇板块附近,周边租赁房源高度密集,平均房屋月租金也超过110元/平方米。

  此外,在嘉定、松江、颛桥等的远郊,也有较多租赁房源供给,这些远郊板块租赁市场规模的快速发展,在一定程度上印证着这些板块的人口集聚能力和未来发展潜力。另一方面,这些板块平均租金不高,也是租赁房源高度密集地区平均租金出现回落的原因之一。

  周边二手房价:高房价区域租售比更高,核心板块令住房“物有所值”

  对于租金价格水平的研究,终归绕不开“租售比”这一概念。我们以周边二手房挂牌单价对租赁房源进行分类,对平均房租水平进行分类汇总,由下图可见,随着周边二手房平均价格的上升,平均租金水平在一路攀高。周边出售单价在4万元/平方米以下的租赁房源,平均月租金只有33元/平方米,而出售单价在8万元以上的租赁房源,平均月租金可高达126.8元/平方米。

  租售比指标也是如此,随着出售单价和平均租金水平的上升,租售比也在持续上扬。周边二手房挂牌单价在8万元以上的房屋平均租售比可以达到1.7%,较房价最低的4万元以下分段高出了5个百分点。这一方面说明,相对于低房价区域的租赁房而言,高房价区域的租赁房往往能够提供更多的生活和工作便利,上海的高房价区域确实“物有所值”;另一方面在租客支付能力上,也说明了高收入租客的支付能力较强,对于租金的价格敏感程度更低,在侧面印证了上海市中高端房屋租赁市场的价格空间。

  将租售比按网格进行分析,(由于二手房价格采集样本存在缺失,部分远郊区域缺乏有效信息)可见上海市租售比较高的区域集中在了外环以内的区域,以陆家嘴为原点,沿二号线向西呈带状延展。

  从板块层面看,古北、衡山路、淮海中路等板块的二手房平均单价都超过了7万元/平方米,租售比均达到了2%以上。而位置相对偏远的西渡、万祥镇、大团镇等板块,房价水平在2-3万元/平方米左右,其租售比只有1%。此外值得注意的是,浦东的新场、泥城、惠南等板块近年来得益于自身规划利好,以及迪士尼、临港新城自贸区的辐射效应,房价水平快速攀升至了5万元以上的水平,但对于租客而言受众面依然较窄,月租金依旧大多在30元/平方米以下,最高的惠南也不过27.8元/平方米,2000元左右的月租金即可租到两房。

  总结:在小区基本面角度,房屋自身属性对房价影响有限,如建筑年代对个体房屋的租金水平并不会产生实质性的影响,房型的变化也只是对低房价板块的影响较为明显。租赁房源的密集程度,确实与房租水平存在一定正相关,但不少租赁房源太过密集的地区,由于居住条件一般、距离市中心较远,房租水平依旧低于全市平均。整体来看,还是周边二手房价格对租金的影响更加显著。并且伴随着房价水平的上涨,租金水平还会出现更大幅度的上升。

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