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2016年中国长租公寓品牌发展报告(年中版)

  2016-09-18 13:42:52   来源:迈点网  作者:于博文

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  我国长租公寓市场空间有多大,各公寓品牌取得了哪些成绩,未来这一市场又将会发生怎样的变革呢?2016中国长租公寓品牌发展报告为您解答。

  一、报告引言

  在公寓市场上,长租公寓是品牌数量最多、获得融资最多、同时也是未来发展中想象力最大的一个细分领域。经过多年的发展,目前我国长租公寓市场空间有多大,各公寓品牌取得了哪些成绩,未来这一市场又将会发生怎样的变革呢?

  随着地产由黄金时代过度到白银时代,资源型经济向运营型经济转变是公寓行业兴起的一个很重要的特色,越来越多的地产商开始与长租公寓物业运营商展开深度合作,通过展开持续的合作,未来公寓物业服务存在巨大空间,而公寓市场也将迎来巨大市场。对于这一市场,我们迈点能够做些什么,来推进她的健康发展呢?

  迈点旅游研究院(MTA)通过对长租公寓品牌进行监测,通过发布的迈点品牌指数MBI较全面的反映出品牌在市场上的关注程度与影响力,各细分维度榜单的发布也有利于品牌发现自身的劣势和短板,使企业能针对性的对产品进行优化迭代,以加速品牌成长。

  近日,迈点旅游研究院(MTA)发布2016年中国长租公寓品牌发展报告(年中版),数据来源于2016年2月份-8月份采集,以期给到行业更多参考。

  二、市场分析

  1.市场规模

  国家统计局数据显示,2015年年末,商品房待售面积71853万平方米。据测算,这7亿多平方米的库存,按照我国人均住房面积30平方米计算,可以供2.4亿人口居住。2016年以来,虽然一二线城市房地产市场火爆,但三四线城市去库存压力仍然巨大。目前,一二线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域,尚有大规模的存量房亟待盘活。

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  同时,据国家人口计生委发布的《中国流动人口发展报告》数据显示,截止2014年末,中国流动人口规模已达2.45亿,其中超过77%为80后,72%的流动人口通过租房居住,所承受的房租平均每月1051元。经测算,2014年,我国的租赁市场规模已超过2万亿。

  2.政策支持

  结合我国目前的房地产形势,以及城市中租住人群的实际情况,为促进房屋租赁市场的健康发展和对房地产市场进行供给侧改革,国家在2015年以来制定了多项政策措施。以促进租赁市场特别是长租公寓行业的发展。

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表1:2015-2016国家推进房屋租赁政策汇总

  3.品牌夜话

  面对市场的刚性需求,国家租赁政策的有力引导,公寓市场引来多方企业分食蛋糕,不仅有以YOU+、魔方为代表的互联网型公寓区域,还涌现出以万科泊寓、世联红璞为代表的开发商系公寓,以窝趣、城家为代表的酒店系公寓,以及以自如、相寓为代表的中介系公寓。 

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表2:四类型公寓及各自代表品牌

       与此同时,多路资本也蜂拥而来,众多公寓品牌获得融资。

  1)集中式公寓品牌:

  2014年,未来域获得中君泰投资的数千万元A轮投资,协纵金芒获得同信证券投资的数千万元投资,上海青年汇获得某上市公司领投的数千万元A轮投资,You+获得顺为领投的1亿元A轮投资。

  2015年,武汉可遇获得顺为基金、光谷创业咖啡天使轮融资1000万人民币,贝客公寓刚刚获得了2000万pre-A轮融资,YOU+获得时代地产领投3000万美元的B轮融资,水滴公寓获A轮融资5000万人民币,安心公寓获得中城投资、嘉御基金A+轮融资7000万人民币。

  2016年3月,新派公寓获得华住酒店集团B轮融资数千万人民币;4月12日魔方获得中航信托领投的C轮融资3亿美元,标志着公寓市场第一家独角兽企业诞生!

  2)分散式公寓品牌:

  蘑菇公寓在2014年初获得IDG和平安创投2000万元投资而成立,年末继续获得海通开元领投的2500万美元,2015年完成B+轮3000万美元的融资;上海寓见1年内陆续完成3轮融资,优客逸家在2014年获得经纬领投的2200万美元B轮投资,青客公寓则在2015年获得由赛富亚洲领投、纽信创投等跟投的1.8亿B轮融资。

  在资本介入后,众多企业涌入这一市场,想在激烈竞争的长租公寓市场中分一杯羹,那么目前这一市场是否已经出现了独角兽企业了呢,如果没有,长租公寓品牌离独角兽还有多远呢,我们先从部分公寓的品牌指数来看,或许能透露一下端倪。

  三、品牌分析

  1.2016年度长租公寓品牌指数TOP10

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图1:数据来源于2016年2-8月迈点品牌指数MBI监测

  迈点品牌指数MBI主要从搜索指数、运营指数、媒体指数3个维度分析品牌在互联网和移动互联网的影响力,可为企业及行业相关人士分析品牌传播及营销管理提供参考。其中,YOU+位列长租公寓品牌指数榜单NO.1,且遥遥领先。从品牌指数来看,长租公寓TOP10较之去年已有较大幅度提升,入围门槛也由去年的52.66大幅提高至今年的154.41。

  2.2016年度长租公寓搜索维度分析

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  图2:搜索维度前10与总榜单TOP10比较

  搜索维度关注的是品牌在各大搜索引擎中获得的主动搜索量,即品牌知名度。从搜索维度来看,有3家品牌未能入围总榜单TOP10,但在搜索指数维度上进入前10。泊寓、窝趣、新派这3家品牌虽然进入总榜单TOP10,但在搜索方面表现欠佳,这三个品牌的搜索指数分别为1.67、11.30和3.32,而入围搜索指数TOP10的门槛值已达到21.36,因此以上品牌未入围搜索指数TOP10。

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  表3:数据来源于2016年2-8月迈点品牌指数MBI监测

  整体来看,不同品牌的搜索指数分差明显。YOU+遥遥领先,甚至其搜索指数高于蘑菇逾100,这也是它获得品牌指数榜首奠定了坚实的基础。

  YOU+从面世起就备受关注,除了与其拥有“小米公寓”的标签之外,还有一个重要的原因便是,YOU+善于给公寓市场提供新的玩法,比如YOU+国际青年社区与年轻人的房租投资平台一米好地合作,在其平台上发起首个租约贴现众筹项目。将YOU+房屋租约产生的收益,转化成固定收益的理财产品,在一米好地平台上转让给投资人。这一活动自上线以来便持续受到业界关注,助推该品牌搜索指数能持续维持高位。

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  图3:2016年3-9月YOU+社区百度指数表现情况

  3.2016年度长租公寓媒体维度分析

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  图4:媒体维度前10与总榜单TOP10比较

  媒体维度评判的是大众媒体和行业媒体对品牌的关注程度,即媒体关注度。从榜单上看,媒体指数前10除蘑菇公寓外,其余品牌与总榜单TOP10基本一致,仅排名先后有所出入。而媒体指数也是品牌指数权重最大的一个维度,蘑菇公寓在媒体指数分值为107.42,这一较低的分值是该品牌未能入围TOP3的关键因素。

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  表4:数据来源于2016年2-8月迈点品牌指数MBI监测

  媒体指数上,魔方荣登媒体维度榜首,在此方面优势较为明显,这也是其位列总榜单第二的原因。

  魔方公寓位列媒体指数首位,且高于第二名YOU+近100个点。2016年魔方获得媒体的持续高度关注,最主要的原因便是其由优秀长租公寓蜕变为独角兽。魔方公寓2016年4月12日获得华平投中航信托C轮融资3亿美元,目前估值已超过10亿美元,领跑公寓市场。在获得连续投资后,媒体对魔方公寓融资及其未来发展进行了大量的分析报道,助推魔方公寓媒体指数稳居榜首。

  4.2016年度长租公寓运营维度分析

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  图5:运营维度前10与总榜单TOP10比较

  运营维度前10与风云榜TOP10分化较大,总榜单TOP10中只有4家品牌在运营维度上依旧保持在前10,品牌指数前十的品牌中,未在运营TOP10中展露的有六家,比如魔方(总榜单第二)、优客逸家(总榜单第三)、泊寓(总榜单第四),运营方面均未能进入前10,以上品牌运营指数的短板亟待突破。

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  表5:数据来源于2016年2-8月迈点品牌指数MBI监测

  运营指数反映的是品牌在互联网和移动互联网的运营情况,如官网、APP、微博、微信等,即品牌方的运营能力。通过运营指数这一维度来看,分散式长租公寓平台类企业普遍要高于集中式长租公寓品牌。比如位居第一的蘑菇公寓,自2014年品牌转型为租房平台后,其客房数量在不到两年的时间内已突破十万间,迅速增加的房屋数量带动蘑菇公寓网站和APP流量激增,这一现象在青客和爱上租等品牌的运营维度上也有所体现。

  5.三大维度的比较

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  图6:数据来源于2016年2-8月迈点品牌指数MBI监测

  媒体维度前10与总榜单TOP10基本一致,差距较大的是搜索和运营这两方面。整体来看,长租公寓在运营和搜索两个维度还需进一步加强,媒体方面表现最好。

  通过观察部分优秀长租公寓品牌的排名,可以看出几大公寓品牌已显现出较强的虹吸效应,并获取了媒体和资本的高度关注,这一状况大大增加了其他品牌超车的难度。那么未来公寓市场将如何发展,后起的品牌又在哪些领域可能获得弯道超车的机会呢?

  四、前景预测

  1.资产由重到轻

  目前长租公寓品牌在获取房源时主要有两种方式:

  1)一种是集体式整租,即拿下整栋现有项目或一栋中的几层,统一装修标准,配备统一的租后服务,其收入主要来源于租金及物业管理费。

  2)另外一种方式是分布式散租,即拿下分散在各个小区内的个人房源,再统一进行标准化装修,其收入主要来源于租金。

  但无论是整租还是散租,公寓运营商的前期投入都较多,占用大量现金流。目前部分公寓企业已开始尝试采取托管(上游持有房源委托公寓品牌进行运营管理)或加盟(加盟商出资,甚至自带房源,公寓运营方输出自己的品牌及运营体系)等新的扩张方式,目前来看这两种方式都降低了公寓企业在规模扩张过程中对现金流的占用,实现了轻资产运营的愿景。

  2.引入金融产品

  与早期公寓品牌单纯依靠风险投资相比,现在的公寓企业已经有多种融资方式,比如YOU+在一米好地上开展的单店项目的股权众筹,由众筹投资人完成部分甚至全部出资;2015年10月,寓见home也曾携手91投房房地产众筹平台对国展中心店展开了众筹活动。对于公寓品牌来说,众筹的方式不但能完成一定金额的融资,还能达到宣传和招租的作用,这无疑降低了拓客成本和出房周期。 未来,公寓品牌与金融企业的合作将越发密切,比如装修环节的装修费用分期,公寓内家电、家具的租赁使用等等。对于业主和租客,把大体量物业业主的未来租金收益做成资产证券化金融产品,以及对租客实现租金分期,多样的金融服务将能有效提高公寓品牌的竞争力。

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  3.专业化服务

  随着公寓市场的持续发展,公寓上下游将涌现出专业服务商,比如2016年三季度刚刚获得融资的魔方金服和一米好地都是专门为公寓提供资产证券化服务的企业。预计未来还会有专业的帮助公寓品牌搜集房源的企业、为公寓整体装修整体解决方案的企业面世,而公寓品牌商仅需做好获取租客、降低公寓的空置率及为租客提供物业服务即可。租住市场专业化程度的提高,将有助于提高公寓企业的运行效率。

  4.盈利模式延伸

  公寓市场目前尚无盈利案例:有数据显示,国内商品住宅的租金收益率只有2%-3%,如果通过改造其他闲置不动产或使用农民房,租金收益率可以提升到6%-8%,但目前公寓行业的运营费用很高,一般为40%左右,公寓的的收益率只剩下3%-5%。

  因此,长租公寓单靠租金这一项收入,很难做到扩大规模、实现盈利。而公寓品牌若想在众多品牌中留存下来就必须盈利,目前行业内尚无一个明确的盈利模式。多数公寓品牌还处在努力获客、培养租赁市场、拓展市场空间等工作,而最受投资者关注的O2O生活服务场景是否能持续盈利仍待市场考验,因此还需要诸多公寓企业的有识之士一道来把公寓市场做大做强,走出一条健康盈利、可持续发展的道路。

附:青年公寓品牌指数完整榜单 (2016年2-8月)

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  五、关于迈点品牌指数MBI

  1.迈点品牌指数MBI介绍

  迈点品牌指数MBI是由迈点网独家发布,用以反映一段时期内酒店公寓品牌在互联网和移动互联网的影响力的指标数据,可为企业及行业相关人士分析品牌传播及营销管理提供参考。这是迈点网基于迈点旅游研究院(MTA)自主开发的“迈点品牌指数监测系统” Meadin Brand Index Monitoring System(MBIMS)提供的一项免费数据分析服务。

  迈点品牌指数MBI(公寓部分)主要从搜索指数、运营指数、媒体指数3个维度分析品牌在互联网和移动互联网的影响力。

  监测对象:青年公寓、在线短租

  计算公式:MBI=a*SI+b*OI+c*MI

  注:MBI,指某品牌的迈点品牌指数数据;a、b、c,指系统中的加权系数;SI(search Index),指搜索指数;OI(Operation Index),指运营指数;MI(Media Index),指媒体指数。

  注意:企业或个人可参照品牌指数数据对品牌发展进行监测和预测,但迈点品牌指数不能与其品牌发展完全等同。

  搜索指数:一段时期内,品牌关键词在各大搜索引擎中正面搜索频次的加权和。

  运营指数:一段时期内,品牌在互联网和移动互联网的运营情况,如官网、APP、微博、微信等。

  媒体指数:一段时期内,大众媒体和行业媒体报道中与品牌关键词相关的新闻数量。

  2.迈点旅游研究院(MTA)介绍

  迈点旅游研究院(MTA)致力于旅游住宿领域的行业研究,对行业各类数据进行深入挖掘与分析,并重点开展对酒店人力资源、品牌发展、市场运营、酒店产品市场调研等问题的研究,提供系列权威报告,供业内人士参考。

  3.联系我们

  邮箱:res@meadin.com

  电话:0571-87672164

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