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成都长租公寓市场概览

  2018-05-21 10:55:00   来源:成都市租赁市场五年规划及中指院

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  成都长租公寓市场的逐步升温,三百亿租赁市场面临消费升级; 多方势力逐鹿长租公寓市场,品牌长租公寓仅能满足不足2%市场需求。

  自从十九大报告提出建立多渠道保障、多供应主体、租售并举的房地产长效机制以来,租赁市场一直备受瞩目,各方资本开始关注长租公寓市场。

  2017年8月,国土资源部联合住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》中将成都等12座城市列为租赁试点城市。随后成都市迅速响应,成立租赁专委会,制定相关计划,并出台措施鼓励租赁市场康发展,在《成都市租赁市场五年规划(2017-2021)》中,明确提出了在2021年全市租赁住房保有量151万套、出租率81%、建立起权责明确、规范高效、尊约守信的市场秩序等一些系列目标。

  截止目前,成都已有超过20宗要求配备租赁住房的地块成功拍卖。成都试点不到一年时间,龙头地产商纷纷布局,“国家队”强势加入,数家民营公寓租赁民营企业竞相角逐,成都的租赁市场已经从之前的创业企业独唱的时代,进入“群雄逐鹿”的新篇章。

  ▌三百亿租赁市场面临消费升级

  成都市房地产服务中心数据显示,目前成都市场平均租金是28元/方*月,锦江区、武侯区等主城区房租显著高于其他区域,天府新区租金在除主城区外的区域排名第一。根据《成都市租赁市场五年规划(2017-2021)》数据,2017年成都住房租赁需求7877万方,按照市场平均租金是28元/方*月估算,成都一年的租赁市场规模目前在260亿-280亿之间,且每年有着6%左右的增长。

  

  

数据来源:成都市租赁市场五年规划及中指院整理

  和全国的租赁市场一样,成都租赁市场现在以传统租赁模式为主,即房东掌握着绝大部分房源,通过中介等方式将房子租给租户。同时,租赁市场中存在这大量信息不透明、收费不合理等问题。而由专业运营团队统筹房源、统一装修的长租公寓的出现正好解决了这些问题。成都的租赁市场亟待升级。

  传统租赁市场面临痛点 

  传统租房与长租公寓对比

 

  ▌多方势力逐鹿成都长租公寓市场,品牌长租公寓仅能满足不足2%市场需求

  随着成都长租公寓市场的逐步升温和政策加码,各方资本开始进入成都长租公寓市场。目前,成都长租公寓企业按照资本背景可分为开发商系、中介系、创业系、政府平台四种类型。

  

  根据《成都市租赁市场五年规划(2017-2021)》数据,2017年成都住房租赁需求7877万方,按照单套面积30㎡计算,租赁住房需求量达260万间。而截至2017年底,可统计的品牌长租公寓房源约有4万间,仅能满足不到2%的市场需求。

  ▌长租公寓企业调研——以龙湖冠寓、优客逸家为例

  从目前长租公寓企业类型及布局方式上可以看出,掌握信息优势的中介和起步较早的创业型企业多深耕分散式长租公寓市场。而拥有开发商背景的企业则将战略重心放在集中式长租公寓市场。优客逸家作为起步于成都的创业型企业,经过六年的发展,已经成为成都市场唯一盈利的长租公寓企业,而龙湖冠寓自2017年3月落子成都,经过一年的发展,也将龙湖体系的一些运营理念及价值体现在了8个门店之中。

  龙湖冠寓——优客逸家基本信息对比

  

  ►龙湖冠寓:“空间即服务”理念下的服务升级及产品溢价

  1月30日举行的龙湖年会上,龙湖集团CEO邵明晓提出了一个创新概念—— " 龙湖要做人与空间的连接,也就是‘空间即服务’SAAS,Space As A Service)"。龙湖融合了“住、商、社交、服务”联动理念,有意把冠寓打造最具活力、最具社群属性的年轻人群聚居空间,通过多元空间建立服务场景群,打造全新城市生活方式。未来冠寓还会形成集长租公寓、联合办公以及配套商业于一身的小综合体业态。

  “我们的服务比我们的公寓更好”,以“服务”为核心吸附租客,形成客户粘度,并通过龙湖的整个商业体系为租户提供更加完善的配套服务,龙湖正在做很多尝试。比如将龙湖会员卡引入租户,享受商业体的消费折扣,未来可能将龙湖住宅物业服务体系与冠寓服务体系进行嫁接整合。而同样的,冠寓的布局与发力也在为龙湖的整个产业链条进行反哺,金楠天街冠寓项目相对于周边租赁房源有着30%~50%的高溢价,同时冠寓与龙湖商业、SOHO、住宅的联动效应带动了冠寓周边的龙湖SOHO、龙湖住宅的租金的同步上涨,整个商业体系共同享有溢价效应。

  ►优客逸家:30%的技术资源撬动70%的能效资源

  与龙湖冠寓不同,没有开发商背景的海量投入做支持,优客逸家首先要面临的问题便是如何盈利,如何实现从规模不经济到规模经济的过度,优客逸家有着很多的思考和动作。2017年5月,优客逸家首次宣布单城市盈利,成为目前为止成都市场唯一一家盈利的长租公寓机构。如何在租金绝对值不高的成都做到这一点,除了规模跨过盈利临界点以外,优客逸家在打磨自身的运营管理能力上下了大工夫。

  在以分散式长租公寓为主要模式的情况下,优客逸家的租赁管家人均管房量达到了六百余间,这个数据就算是放到集中式公寓模式中,也是相当惊人的。两百多人的ET开发团队是优客逸家的技术后盾,全系统工单流转模式保证了运营管理效率,而“商圈网格化”则保证了业务落地的颗粒度,以30%的技术资源撬动70%的能效资源,实现了房源、改造、出租、后期运营等环节的全面整合。

  未来,优客逸家将进行平台化发展,计划在今年3季度推出整合“人-房-钱”的平台,通过S2B2C模式,整合供应链、渠道商、顾客资源,形成创新协同网络,扩展业务领域。

  ▌各方努力促进长租公寓更好的发展

  随着成都的城市魅力的提升、租客对品质住房要求的提高、月供租金剪刀差的扩大,成都租赁市场有着巨大的挖掘空间和增长动能。同时各类企业的加入也为成都租赁市场注入了新的活力,这一片蓝海未来必将更加精彩。

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