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2018第一季度澳洲房产市场数据报告

  2018-06-29 08:49:00   来源:澳洲财经见闻

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  继过去几年房价持续快速上涨后,澳大利亚住房市场最近几个月出现明显放缓迹象。

  过去几年,悉尼和墨尔本是澳大利亚房价涨幅最大的两个地区。两地房价之所以快速持续上涨存在一系列支撑因素。首先,低利率环境刺激了贷款需求。其次,两地人口增长十分强劲。第三,两地就业机会明显要多于其他地区。

  2017年,澳大利亚银行业监管机构APRA收紧了信贷政策。同时,伴随房价多年上涨后导致可负担性出现恶化。自2017年年底以来,澳大利亚多地房价开始出现下跌。其中悉尼和墨尔本房价跌幅最为明显。影响房价涨跌的主要因素包括:贷款的审批、住房供应量、移民增长数量,以及澳大利亚当前的经济走势。

  贷款审批量

  澳洲审慎监管机构和皇家银行委员会(banking royal commission)正加大对放贷机构的监管力度,从而确保借款人能如期还款。

  银行方面,为了仔细评估借款人的偿债能力,要求借款者提供收入和支出明细,大到加班费、租金、学费,小到健身房年费、有线电视费、水电费的每月支出等等。

  此外,许多银行虽然调低利率,但增加了存款保证金要求,变相提高贷款门槛。

  RateCity数据显示,几乎80%的房贷都提高了保证金比例,对投资型购房者要求为5%至15%,而对自住房的购买者要求为12%。

  少数几家贷款机构 ,比如未获授权的存款机构Pepper Money 仍在提供较低保证金要求的贷款,但一些大型银行,尤其四大银行,都提出了高达房价20%的保证金要求。

  2018年第一季度,澳大利亚房贷录得335亿澳元,环比增长1.0%,同比则增长2.1%。其中,自住型房贷(含转贷)录得215亿澳元,环比增长1.3%,同比则增长7.2%。投资型房贷录得120亿澳元,环比微增0.5%,同比则下降5.9%。

  目前的投资信贷收紧政策持续对投资型房贷增长构成制约。自住型房贷逐步增加,投资房贷较峰值明显下滑,同时近几个月,首次置业者房贷激增,绝大多数自住房主选择浮动利率贷款。

  住房供应

  2018年第一季度,独栋屋/公寓审批量较近期高点有所回落,但仍处于较高水平。

  全澳范围内新屋建设审批量录得18,671,环比下降6.2%,同比则下降3.1%。值得一提的是,今年2月的审批量较2016年8月的高点已经下降了13.7%。

  就各首府城市而言,第一季度各首府城市新屋建设审批量同比分别为悉尼(-11.2%)、布里斯班(-3.0%)、珀斯(-10.4%)、达尔文(-47.0%)、堪培拉(-26.0%)、墨尔本(+4.3%)、阿德莱德(+5.8%)、以及霍巴特(+35.8%)。

  鉴于目前澳大利亚住房市场持续放缓、信贷收紧,上述新屋审批中有多少房屋最终会落实修建尚不得而知。

  当前市场上,公寓开工量呈明显下滑态势,新屋建成量持续录得下滑,在建住房存量仍接近历史高位,未开工建设的新屋审批数量创历史新高。

  人口增长

  根据人口统计学家预测,依据澳洲目前的出生率以及移民速度,澳洲人口将在今年7月17日下午突破2500万人,在全球排名第53位。

  人口统计学家指出(Mark McCrindle),虽然现在澳洲新父母的基数比以往任何时候都大,但生育率有所下降。1961年,澳洲女性平均生育3.5个孩子。这一数据在10年前降至1.9个,而在2017年更是降至1.7个。

  因此,澳大利亚人口的高速增长,主要由海外移民推动。截至2017年9月的一年内,海外净移民数量录得250,127人,较上年同期增长15.4%,创2009年9月以来的最高水平。

  过去一年,绝大多澳洲移民均选择新州或维州定居,两地海外净移民数量分别录得98,762人和88,521人,占比分别为39.5%和35.4%。昆州则以12.5%位列第三。

  新州、维州和昆州在过去一年的新增海外净移民分别为98,762人、88,521人和31,374人,同比分别增长17.3%、15.3%和14.1%。三地占澳大利亚海外净移民总数的比例达到87.4%。

  就其他地区而言,同期南澳、西澳、塔州、北领地、澳首府领地吸引的海外净移民数量分别为11,263人、13,800人、1,948人、940人、和3,492人;同比分别增长4.6%、7.7%、45.8%、8.7%和45.0%。

  澳大利亚经济增长

  尽管目前澳大利亚的官方现金利率持续处于历史地位,但是通胀率表现持续低迷。2018年第1季度,广义通胀率环比增长0.4%,同比则增长1.9%,不及澳储行2%的目标位。

  就核心通胀率而言,2018年第1季度,核心通胀率环比增长0.5%。同比则增长2.0%。

  据统计,拖累通胀率增长的因素包括:服饰鞋类(-3.5%)、通讯(-3.4%)、以及家居家电服务(-0.1%)。推动通胀率增长的因素则包括:烟酒(7.0%)、医疗(4.2%)和住房(3.3%)。

  其他影响通胀率表现的因素则包括:交通(2.9%)、教育(2.6%)、保险和金融服务(1.0%)、文化娱乐(0.6%)、食品饮料(0.5%)。

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