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2018年上半年杭州房产分析报告

  2018-07-03 09:07:00   来源:聚焦杭州湾

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  上半年杭州新房住宅整体新增量为36080套房源,同比去年相差无几。而上半年的住宅去化量为47760套,供应量追赶交易量仍有很大差距。

  1 杭州上半年各类型土地成交创新高

  2018年上半年,杭州市区(包含主城、萧山、余杭、大江东、富阳,下同)共出让土地84宗,其中涉宅地(不含租赁用地,下同)51宗,商业用地26宗,住房租赁用地6宗,其他类型用地1宗。合计出让面积346.5万平方米,同比2017年上半年增长97.6%;成交金额1345.1亿元,同比增长110.5%。

  纵向对比来看,2018年上半年市区土地出让面积为近5年同期第一,土地出让金额创历史同期新高,并已超过2014和2015年全年,整体土地市场持续高热。

  

 

  从今年的推地节奏来看,上半年杭州市区供地主要集中在第一季度,土地成交金额达881.3亿元。进入第二季度后,土地出让节奏明显放缓,出让面积逐月下降。

  1月,市区共出让17宗涉宅地和9宗商业用地,合计出让面积102.5万平方米,成交金额401.4亿元,为今年上半年月度金额最高,同时也是市区单月成交金额历史第二高(仅次于2017年9月)。

  

 

  ①涉宅地总可建面积同比接近翻番

  2018年上半年,杭州市区共出让51宗涉宅地,可建面积575.3万平方米,同比增长98.8%,占市区土地总可建面积的72.8%。商业用地出让26宗,可建面积181.8万平方米,同比增长32.8%。

  另外,今年上半年总共出让6宗住房租赁用地,分别位于主城、富阳和大江东,总可建面积32.7万平方米,占市区土地总可建面积的4.1%。

  整体来看,今年市区出让的涉宅地块分布较广,余杭临平山北和萧山市北开发区土地出让相对集中。主城范围内,江干区涉宅地出让较多,区域内的城东新城、钱江新城等板块土地竞争尤为激烈。

  

 

  ②各城区出让面积均大幅增长

  2018年上半年,各区域土地出让面积和出让金额同比均出现大幅增长,多个城区增长率超过100%。

  分城区来看,2018年上半年市区土地出让主要集中在主城区,其次分别为萧山、余杭、富阳和大江东。主城区合计出让面积126.9万平方米,同比增长58.8%;成交金额653.6亿元,同比增长74.8%;出让面积、成交金额分别占市区总量的36.6%、48.6%。

  萧山区合计出让面积92.1万平方米,同比增长94.6%;成交金额416.9亿元,同比增长116.9%。余杭区合计出让面积79.2万平方米,同比增长181.0%;成交金额189.2亿元,同比增长240.5%。

  富阳合计出让面积29.4万平方米,同比增长176.9%;成交金额49.0亿元,同比增长643.4%。大江东合计出让面积18.9万平方米,同比增长103.0%;成交金额36.4亿元,同比增长244.6%。

  

  ③主城区涉宅地价回落,其他区域稳中有升

  2018年上半年,主城区涉宅地楼面均价24523.7元/平方米,同比下跌4.5%,是市区唯一同比下跌的区域。大江东涉宅地楼面均价10828.7元/平方米,同比上涨110.6%,由于去年同期基数较低,因此上涨幅度较大。萧山、余杭、富阳涉宅地楼面均价分别为21278.0元/平方米、14096.0元/平方米、10360.4元/平方米,同比分别上涨29.6%、7.1%、11.4%。

  从2014年-2018年各区域的涉宅地楼面均价走势来看,涉宅地楼面均价基本保持稳中有升的态势,进入2018年涨幅整体有所趋缓。相比2017年地价被频繁刷新,2018年仅湘湖、未来科技城、新街、钱江世纪城等少数几个板块的地价创下新高。

  

 

  2 上半年杭州商品房成交火爆

  截至6月29日,杭州市区(含临安、富阳,下同)新建商品房共成交了77161套,与去年同期相比,成交量下滑约13%,半年交易量已经连续2年下滑。

  但交易量的下行也没有改变杭州楼市的房价,反而走出了一条逆向的曲线。据统计,今年上半年杭州商品房成交均价为25569元/㎡,同比去年上涨30%,涨势为近9年房价之最。

  从今年各月的成交来看,1-6月,杭州新房价格涨了约9.5%,而整个上半年杭州楼市成交量均破万套,1月甚至达近1.9万套的高位。

  

 

  其中,三月底四月初是杭州楼市历史性的节点,杭州于4月4日推出购房摇号细则,这是杭州房地产历史上的第一次。

  从摇号政策出台到现在短短三个月不到的时间,杭州已经有近百个楼盘实施了百余次公证摇号售房,但摇号政策也并没有改变杭州楼市火爆的现状。

  ①

  新房住宅成交状况

  杭州新房住宅上半年成绩单:总成交套数47764套,总成交面积574万㎡,成交均价25654元/㎡。

  

 

  单从体量上来衡量的话,如果把卖出的574万㎡面积平铺开,相当于一个西湖水域面积的90%,就好比半年内把相当于大半个西湖的水域面积都卖掉了,只留了个小角。

  

 

  成交量上,住宅交易量占比超65%。余杭萧山区占比很大,这得力于相对亲民的房价。 其中,余杭区的闲林小和山板块近半年成交住宅3365套,成为杭州市住宅销量最大的板块;萧山新区、未来科技城板块分别位列第二第三,成交量都在2500套以上。

  成交价格上,上城区住宅成交均价最高,约6.8万/㎡,大江东属价格低洼区域,均价仅1.6万/㎡左右。余杭区和萧山区的住宅成交均价普遍低于主城区。主城8区的成交均价为42679元/㎡,这几乎是余杭区住宅成交均价的2倍多。

  细看成交数据可以发现,购房人群也在更新迭代,今年120-140㎡户型的房源购买比例已经超过80-100㎡小户型。

  

 

  杭州楼市房价阶梯的改变,也使购房主力在发生变化。从杭州购房单价分布图来看,1万以下的房子占比仅5%,主因还是房价上涨,万元房大幅减少;1-2万单价段和2-3万的单价阶段,是主力购房区,共占比72%;3-4万的单价有14%的占比,可见刚需依然是市场的主要购买力,但是2-4万单价的购买人群已经超过了刚需。

  

 

  ②酒店式公寓成交超住宅,投资仍需警惕

  数据统计显示,近半年,酒店式公寓交易量呈现明显的上升趋势,从2月份春节淡季的1430套,到五六月份的4000套以上,酒店式公寓的销量就像开了挂。尤其是从3月份到4月份,增长了近1000套,而这其中的背后是“限酒令”的重现江湖。虽然杭州“限酒令”已有先例,但在住宅荒的背景下,依然让不少投资客趋之若鹜。

  但其均价并不比普通住宅便宜,如滨江区政府板块的兴耀·星澜之城近4万/㎡的均价,总价几乎可以在其他区域换一套刚需住宅。所以,不少业内人士认为,当一类产品的价格已上涨到高位,此时入手,其投资风险值得警惕。

  3 杭州住宅存量不及2年前的1/4,库存严重不足

  截至6月30日,杭州市商品房存量为67831套,其中住宅存量21908套,6月存量是近2年仅次于今年5月的第二低,不到2年前的四分之一,去化时间仅为2.2个月左右。

  

 

  可见,杭州住宅库存已经严重不足,不少板块的可见库存仅为个位数。比如,下沙大学城北、滨江西兴、长睦等。

  

  备注:供需比=新增量/成交量,比值大于1则表示供大于求,小于1代表供不应求。

  据数据显示,上半年杭州新房住宅整体新增量为36080套房源,总计体量420万㎡,同比去年相差无几。而上半年的住宅去化量为47760套,供应量追赶交易量仍有很大差距。

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