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西安房屋租赁市场升温 存在问题亟待关注

  2018-07-07 09:10:00   来源:国家统计局西安调查队

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  近两年来,西安相继出台了多项吸引人才政策,截至6月,西安迎来了第50万+“新西安人”,如何解决新人安居?

  租赁住房是促进梯度住房消费、满足阶段性住房需求的重要方式。近两年来,西安相继出台了多项吸引人才政策,截至6月,西安迎来了第50万+“新西安人”,如何解决新人安居?西安房屋租赁价格怎样?已成为政府和百姓关注的热点问题,近期,国家统计局西安调查队通过走访玛雅、海汇、链家等房屋中介公司及查询“58同城”“安居客”等网站,开展房屋租赁市场及租金价格调查,结果显示:西安租房需求明显升温,房屋租赁价格涨幅低于销售价格,租房以年轻人为主;但市场房源供需不平衡、房租回报率偏低等问题影响房屋租赁市场健康运行。

  一、西安住宅租赁市场现状

  (一)房屋租赁价格震荡上行

  2017年以来,西安大力实施人才优先发展战略,放宽落户政策,大量“新西安人”不断涌入,促使住宅需求明显增加,特别是年轻人迫切需要解决住房问题,一定程度上推高了房屋租赁价格,与不断攀升的西安住宅销售价格相比,租赁住房也暂时能解决他们的刚需。调查显示,去年2月份以来,西安房屋租赁价格同比“由降转升”,租赁房房租价格涨幅由去年2月份的0.4%扩大至今年5月份的2.8%,累计上涨5 %;涨幅比同期居民消费价格总水平高1.4个百分点。今年2月,因正值春节期间,租赁房房租价格下降1%,节后开始反弹,到5月份,由于“新西安”人人数剧增,需求拉动,租赁房房租价格快速上涨,同比涨幅达2.8%,涨幅较上月扩大2个百分点(见图1)。

  

 

  图1 2017.1—2018.5月房屋租赁价格同比走势

  (二)房屋租赁价格涨幅低于住宅销售价格

  调查显示,今年5月,西安新建商品住宅销售价格同比上涨11%,已连续15个月涨幅超过10%。从环比看,5月份,西安新建商品住宅销售价格上涨1.6%,已连续27个月保持上涨态势。与高企的住宅销售价格相比,房屋租赁价格涨幅相对偏低,今年1—5月,西安新建商品住宅销售价格累计同比上涨11.2%,房屋租赁价格累计上涨0.9%,涨幅低于新建商品住宅销售价格10.3个百分点。

  (三)面积、价格适中是租房者首选

  受收入、价格及户型影响,租房者在选择租赁房时以实用为主,一般倾向于户型相对偏小、价格适中和交通便利的区域。调查显示,从成交量看,与4月份相比,5月份房屋租赁成交量增长61.5%。

  从租房面积看,90—120平方米的房屋租赁成交量最大,约占总成交量的33.1%;其次是70—90平方米的住房,二者成交量约占总成交量的六成以上(见图2)。

  

 

  图2 西安租赁房不同面积区间成交量占比(%)

  从租赁价格看,1200元—1600元成交量最大,约占总成交量的42.9%;1600元—2000元和2000元—3000元的分别约占总成交量的24.5%和19.7%(见图3)。

  

 

  图3 西安不同房屋租赁价格成交量占比图

  (四)青年是租房主力军

  调查显示,租房者年龄基本集中在20—45岁,以单身、自由职业者和蓝领打工者为主。租赁形式也呈多样化,主要有居家、办公、合租、宿舍。对刚毕业大学生和初来西安打工者首选是合租住房,特别是城中村,以其低廉的租价受到租房者普遍认可。一套50平方米的住房,租赁价格在1000元左右;12—18平方米的单间住房,价格仅400元左右,最为看好。

  (五)多因素影响租赁意向

  调查显示,从租房者需求意向看,一是学区房,对部分学生家庭来说,需求意愿强烈,但其价格相对较高,特别是在名校周边房源,一套70平方米左右的住房,基本设施齐全,小区环境较好,租房价格在2200元左右,且有时会出现“一房难求”现象。特别是在入学季,为解决孩子上学住房问题,家长往往需要在当年4、5月份就着手寻找合适房源;二是地理位置优越。西安南郊大专院校云集,文化氛围浓厚,日常休闲、娱乐活动场所较为齐全,衣食住行生活便捷,尤其受到租赁者青睐,特别是在商圈和地铁口附近,更是成为租房热点。在小寨商圈,一套60平方米左右的住宅,价格在1800元左右;三是创业园区附近,周边写字楼、商铺集中,且人口流动性大,房屋租赁周转也较快,空置期一般在1-2个月,住房出租相对容易。

  (六)房屋租赁渠道多样化

  目前,西安房屋租赁市场主要方式有:一是传统租赁。通过房产中介公司门店或网上租房平台发布房源,像58同城、安居客、贝壳等,租房者可在门店和网上交易平台选择所需住房;二是“互联网+房管+金融”的人才安居和住房租赁模式。因其可办理贷款,能解决租住户一次性付款难的压力,还能享受付款有折扣的优惠,受到租住户认可。三是以万科、龙湖、橡果等房地产企业建立的规模化租赁模式;四是隐形租赁。不通过中介公司或网上租赁平台,而是经朋友或熟人介绍进行的租赁交易。四是住宅小区自身物业服务公司开展的租房业务。像一些大型、成熟社区,物业公司在做好物业服务保障工作的同时,按业主需要,提供房屋租售信息。

  二、影响西安租房价格上涨的主要因素

  (一)从政策层面看:从2017年3月至今,西安市委、市政府不断加快城市建设,加大招商引资力度,营造良好的营商环境和氛围,“筑巢引凤”,越来越受到国内外媒体的极大关注,已成为“网红”城市。同时,随着一系列改善民生、引进人才、放宽落户等政策的出台,特别是人才引进政策不断打造“升级版”,西安人口在短期内急剧增长,住房需求增加是房租价格上涨的主要因素之一。

  (二)住宅销售价格上涨助推租价上行

  去年以来,西安新建商品住宅市场销售火爆,虽然限购、限贷、限售、限价等调控措施不断出台,但价格仍持续攀升。调查显示,在15个副省级城市中,2018年,西安新建商品住宅销售价格各月同比涨幅均排在前三位,环比价格涨幅除5月份回落,居第6位外,其余各月涨幅也居前三位。不断高涨的房价,使一些购房者望而却步,导致“买转租”,一定程度上推高房屋出租价格。同时,随着各种维修费、人工费的提高,租赁成本随之上升,推高住房出租价格上扬。

  (三)待售住宅减少影响租赁房源

  据西安市统计局资料,全市1-5月,全市住宅竣工面积176.21万平方米,较上年同期下降68.2%,截至5月末,住宅新开工面积533.54万平方米,下降23.5%;住宅待售面积120.72万平方米,较上年同期下降41.1%,住宅市场供应偏紧,加之调控政策的不断出台也间接助长抢房热潮,催生“摇号购房”,卖家更是“惜售”,使得租赁房源压力增大,价格走高。

  (四)租房价格受季节性影响较大

  按规律,每年春节前是租房淡季,需求减弱,价格会出现回落。调查显示,2017年12月和2018年1、2月,西安房屋租赁价格环比价格分别下降0.2%、 0.4和1.5个百分点。而租房旺季一般在春节后和毕业季,今年春节后,随着春季务工人员和学生陆续返城,房屋租赁市场回暖,3月份,西安房屋租赁价格环比上涨2%。

  三、西安房屋租赁市场存在主要问题

  (一)规范化程度偏低。调查显示,目前西安市专业性住房租赁公司少,房屋租赁大多依托房产中介或者私人交易,登记备案率较低;租房过程中存在很多不规范行为,如泄露或不正当使用客户信息、中途退租、临时涨价或未将房屋抵押等限制交易信息告诉购房人等,对不规范行为也没有明确的惩戒办法。

  (二)房屋出租回报率低。调查显示,以一套70平方米住房为例,销售价格按每平米10000元计算,成交价格为70万元,而同样面积房屋出租,租价以1500元计算,需要39年才能收回成本。加之银行利率(以一年期银行存款利息1.75%计算,年利息收入为12250元)、房屋折旧费、大修基金、家居配套设施投入等各项租赁成本,及租赁空档期,房屋出租回报率偏低可见一斑。

  (三)法律观念薄弱。一方面,租赁双方虽然签了租房合同,但往往合同内容简单,权责约定不清晰,出现纠纷后,双方难以履行责任及进行违约处置。另一方面,私下租赁住房交易合法性得不到保障,即出租方没有在相关管理部门登记、注册和备案,承租方也没有查询房屋出租相关信息,一旦遇到“二房东”或房主随意涨租,租赁期限不固定或中途退租等,往往会产生违约,带来纠纷。

  (四)存在安全隐患。在西安城中村,因租赁价格低,“一户多租”是常见现象,居住环境也不尽人意,特别是在消防、治安安全等方面。

  四、对策建议

  一是培育完善住房租赁市场。习近平总书记的住房“只住不炒”和党的十九大定位“租购并举”,使得住宅租赁业成为房地产市场发展新引擎。而国家在培育和发展住房租赁市场出台了一系列决策,对加快推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场也提供了广阔天地,特别是国有银行进军长租市场,资产证券化模式不断创新。近几年,中国人民银行、住建部、发改委、证监会等相继出台多项加快培育住房租赁市场指导意见、进一步做好住房租赁金融服务及加紧研究面向个人投资者的公募、租赁运营类公寓类及公租房等相关企业的REITS将成为鼓励方向等政策为发展住房租赁市场注入活力。

  二是增加租赁房源的供给量。房价的高企已使部分刚需者望而却步,为解决住房问题,只能挖掘更多租赁房源,鼓励国有、民营机构,多形式疏导,多主体供应、多渠道供给,特别是要推进国有租赁企业的建设,充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。确保刚需住房者能“安居乐业”。

  三是建立健全法律法规体系。租房价格上涨,也从侧面反映出租房市场在快速发展。为此,一方面,要尽快完善房屋出租相关法律法规,加强对租赁双方的登记管理备案,随时掌握出租房和租住人员的基本情况,保证租赁信息及时准确,通过法律法规保障租赁双方权益,提升交易双方的“安全感”;另一方面,要全面加强出租房屋安全管理,与相关人员签订出租治安责任保证书,杜绝安全隐患和违法行为发生,切实保障人民群众生命财产安全和社会公共安全。

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