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海尔

北京租赁交易市场上半年表现分析

  2018-07-11 08:58:09   来源:我爱我家

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  2018年上半年,北京(楼盘)住房租赁市场仍遵循往年的淡旺季规律按部就班的运行着,但也在交易量等方面出现了一定的变化。

  1、半年交易量罕见下降

  据我爱我家集团研究院统计,2018年上半年,北京住房租赁市场交易量环比2017年下半年下降4.8%,同比2017年上半年上升10.8%。虽然环比降幅不大,但这是2014年上半年以来北京住房交易量半年数据的首次下降,历史上也较为罕见。

  整体交易量虽然下滑,但通过我爱我家集团长租公寓品牌“相寓”达成的租赁交易量环比2017年下半年小幅上涨了0.4%,同比2017年上半年增加了20.7%。普通租赁业务则环比2017年下半年下降19.6%,同比2017年上半年下降14.2%。由此可见,北京2018年上半年,北京的长租公寓交易量仍在继续增长,减少的只是居间的、不附带更多后续服务的普通租赁业务。

  2、半年租金价格环比上涨7.3%

  我爱我家集团研究院统计显示,2017年上半年北京住房租赁的月租金均价为4649元/套,环比2017年下半年上涨7.3%,同比2017年上半年上涨3.8%。

  从历史数据来看,北京的平均租金水平整体上是不断提升的,从2014年下半年到2016年上半年,北京的半年租金环比涨幅分别为0.9%、4.7%、7.2%、5.1%。以此衡量,2017年北京租金的下滑属于特殊情况,2018年重回上行轨道反而符合历史规律。

  3、暑期旺季致6月量价齐升

  据我爱我家集团研究院统计,2018年6月北京住房租赁交易量环比5月增长了1%,同比2017年6月增长了3.1%。月租金均价为4764元/套,环比5月上涨了4.2%,同比2017年6月上涨了8%。

  6月、7月历来是北京的暑期租赁旺季,毕业留京大学生带来的巨大需求基本上肯定能带来租赁交易量的增长和租金价格的上涨。因此,2018年6月的量价齐涨与过往的6月市场形势一致,符合北京住房租赁市场的历史规律。

  4、两居占比仍过半 三居占比持续扩大

  2018上半年,北京的住房租赁交易中,一居室占比为33.6%,环比2017年下半年增加1.2个百分点;两居室占比为50.7%,环比减少2.2个百分点;三居室占比为14.2%,环比增加0.9个百分点;三居以上户型占比则为1.4%,保持不变。

  整体来看,北京的住房租赁始终保持着两居室占据一半,一居室占三成至四成,三居室占一成有余,三居以上不到2%的基本格局,结构较为稳定。但在具体的占比上,上半年三居室14.2%的占比较以往有明显提升,是2014年以来的半年最高占比,这在一定程度上说明租赁大户型的租客正在增多。

  5、80后、90后占比此消彼长

  年龄结构方面,2018年上半年北京的住房租赁人群中,70后占比为18.1%,环比2017年下半年减少1.8个百分点;80占比为40.2%,与2017年下半年持平;90后占比为30.2%,环比增加2.7个百分点;其它人群占11.5%,环比减少0.8个百分点。各年龄段仅有90后占比在增长。

  2014年上半年时,北京的租赁人群中80后占到了55.1%,90后仅占12.2%。此后, 80后占比逐步缩减, 截止目前已累计减少15个百分点,仅余四成;90后的占比则逐步扩大,截止目前已累计扩大18个百分点,达到三成。二者共同构成了北京的主力租赁人群,但90后正在逐步取代80后的地位。

  6、租期以一年为主长租期比例在提升

  我爱我家集团研究院统计显示, 2018年上半年,北京住房租赁交易的79%都是1年租期,这与过往多年1年租期占全部交易八成左右的比例基本持平。除此之外,租期为3个月、半年、2年、3年的租赁交易量分别占2.0%、2.5%、7.5%、3.6%,其它租期的占比均不超过2%。

  上半年租期在1年以上的交易的总体比例为13.4%,这一数据与2016年下半年的13.5%持平。整体而言,如今北京租期在1年以上的租赁交易量较过往有明显的提高,愿意长租的租客,提供长租的机构和业主在增加。


  我爱我家集团研究院院长胡景晖分析表示,2018年上半年北京住房租赁市场虽是量降价涨,但其波动幅度并不大,月度上则延续着过往的淡旺季规律,市场整体表现较为正常,并没有大的异动。

  首先,北京常住人口出现了下降,租赁交易量下滑并不意外。

  目前,北京已明确要求将常住人口规模控制在2300万人以内,后期也要稳定在这一水平。因此,2017年北京各区都对人口进行了疏解清理,到2017年末,全市常住人口2170.7万人,比上年末减少2.2万人,为2000年以来首次出现负增长;常住外来人口则为794.3万,2016年、2017年已经两连降。所以,由于人口的增长势头不再,2018年上半年北京的住房租赁交易量也受到了影响。

  不过,目前北京的常住人口为2170万人,规划要求则是控制在2300万内。所以北京的人口增长还是存在一定空间的,未来的租赁交易量还有继续增长的机会。

  其次,北京的租金上涨更多的还是源自于市场本身的发展规律。

  第一,租金价格与人们的收入水平、国家的物价水平相关,随着经济的发展,收入水平的提高,北京的租金水平本身每年都有一定的上涨,2013年以前,北京每年的租金上涨都超过10%,之后几年涨幅虽收窄到了个位数,但租金上涨的趋势还是不变的。

  第二,春节后及暑期毕业季历来都是北京的租赁旺季,租金上涨是必然,加上两个旺季之间相隔时间较短,所以上半年租金的整体上涨并不意外。

  第三,由于人口清理和人口外移,2017年北京的租赁人群整体上是在向更为便宜的远郊区县转移的,这导致了2017年平均租金价格的下滑。所以,市场相对稳定的2018年在租金上的上涨颇为正常。

  第四,随着人们的收入水平提高,随着租赁人群向90后的转移,收入的允许和对个性自由的追求让租客对租住品质的要求不断提高,他们愿意为租房付出的、可以为租房付出的租金本就是在增加的。上半年长租公寓交易量增长、90后占比超过三成、三居室占比达到新高的数据就是佐证。

  第五,在“租购并举”战略的规划下,全国的住房租赁行业欣欣向荣,长租公寓品牌犹如雨后春笋,相寓等规模化机构快速发展,整个住房租赁市场的硬件配套、软件服务等各个方面都在不断提升,其租金自然相应增长,。

  当然,一些特殊事件(如火灾)会在短时间里影响供需、影响租金价格,但这种影响不会长久,租金价格最终还是会由市场来定,由供求关系来定。因此,下半年北京的租赁市场将延续淡旺季的变化规律,市场会于7、8月处在高点,并随后下行,整体租金价格则会在波动中逐年上升。

  胡景晖表示,虽然租金的上行是必然的,但波动的幅度还是需要与收入水平的增长、与租客的支付能力相符,过大幅度的上涨是不被市场和政策所允许的。

  如今,租赁市场已经成为国家房地产市场的重要组成部分,租金水平也进入了国家政策的关注视野。不过,与房价不同的是,租金价格对供求关系非常敏感,调控租金只需在供给上有所动作便会有相应的效果,北京明确提出2018年供应200公顷的集体土地租赁住房用地就是这样的政策。相信在市场与政策的共同作用下,未来北京的住房租赁市场仍将健康平稳的发展。

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