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干货!7组数据看明白长租公寓现状及未来发展

  2018-08-08 08:58:42   来源:国泰君安证券研究

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  租赁刚性需求人口达1.7亿人。租赁市场达5万亿的容量,巨大风口。

  长租公寓成为开发商的标配,没有做的很焦躁,正在做的很焦躁。

  用一句话形容目前开发商做长租公寓的状态:“长租公寓成为开发商的标配,没有做的很焦躁,正在做的很焦躁。”

  随着万科、碧桂园、恒大、龙湖、佳兆业等房企已经进入长租公寓市场较长一段时间,在国家租赁政策持续利好的大背景之下,以及长租不断被吹向风口的大环境之下,长租公寓话题已经逐渐从行业热点扩散为社会热点话题。

  7月11日,一场由深圳市房地产协会主办的年度深圳房地产思想盛宴持续。当日上午,围绕“长租公寓”主题的论坛吸引来自地产行业各端特别是正在做长租公寓开发企业的目光聚焦。笔者针对现场嘉宾干货分享,针对长租公寓现状及发展数据进行整理,同时也非常期待未来长租公寓市场的进一步规模壮大与发展逐渐走向成熟。

  1.全国租赁市场容量到底多大?一线城市10年人口净流入有多少?

  

 

  在现场嘉宾分享长租公寓市场之前,针对全国租赁市场进行了数字说明。从图表来看,全国租赁市场的容量达到5万亿,其中全国流动人口为2.53亿人,流动人口租房比例为72%,租赁刚性需求人口达1.7亿人。租赁市场达5万亿的容量,可以说是巨大风口。

  另外,北上深广一线城市10年人口净流入量分别为772万、954万、756万、462万人次。

  2.目前长租公寓能带来的租金收入多少?到2020年长租公寓利润规模有多大?

  

 

  从国泰君安2017年发布的长租公寓报告来看,在均衡状态下,长租公寓需求端能带来的租金收益至少达200亿元。其中,长租公寓需求大约为1000万间,而16年底长租公寓仅为200万间,可以说缺口较大,长租公寓平均租金增长率预计达5%。从分析来看,到2020年,长租公寓潜在营业收入近2200亿元,总体净利润规模在250亿元左右。

  3.深圳到2021年,租赁住房未来供给结构如何?

  

 

  在如此巨大的租赁市场容量背景之下,从现场图表来看,可以得出2021年深圳租赁市场的结构跟目前将会形成巨大差异。2012年,深圳租赁人口预计达694万,其中个人租赁144.7万间,城中村155万间,分散式品牌公寓16万间,集中式品牌公寓117.5万间。

  4.与美国租房市场项目,中国租房市场B2C与C2C占比怎样?

  

 

  长租公寓在国内起步的时间较晚,相对于美国租房市场B2C与C2C之间46开的占比,中国租房市场,以C2C97%的占比占据绝对地位,B2C占比仅3%。国内品牌公寓市场增长空间巨大。

  5.去年中国公寓市场整体规模如何?

  据相关数据来看,2017年中国公寓市场分散式占比为74.56%,集中式占比为17.17%,服务式占比为8.27%。在整体规模上,由于集中式长租公寓物业获取相对分散式门槛更高,集中式长租公寓远落后分散式。

  6.国内各品牌长租公寓发展概况怎样?

  

 

  从图表来看,目前成立于2011年的自如,规模达40万间,处于品牌公寓规模领先地位;魔方公寓则在融资进度方面进展较为成熟,已达到C轮融资。

  7.美国长租公寓REITS对我国长租公寓发展有什么启示?

  

 

  从REITS的行业研究报告分析,美国目前更侧重于资本运作,发展已达高级阶段,同时金融工具丰富,租金回报率达8%-12%,而中国租金回报率仅为2%-4%,中国一线城市租金回报率可能只有1%左右。未来,结合REITS等长期融资工具,大幅降低长租公寓融资成本,中国长租公寓将迎来行业发展最佳状态。

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