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7月房企融资概况

  2018-08-09 09:18:40   来源:同策研究院

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  国内融资环境恶劣,境内发债监管趋严,银行贷款不易,海外银团贷款的再度出山也侧面反映出房企境内融资的困难。

  7月,40家典型房企融资总额小幅上涨但依然是低位运行,再加上两笔95.43亿元海外银团贷款的加持,实际融资情况很不乐观。今夕盛夏,楼圈寒冬。

  7月融资综述

  2018年7月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计541.21亿元,环比2018年6月的506.85亿元增加6.78%。

  

 

  从趋势来看,2018年7月融资总额位于“V”字形上升阶段,在5月骤降、6月小幅回温的情况下,本月融资总额保持小幅上涨趋势。

  实际上,本月绿城中国获授了两笔总额为14亿美元的海外银团贷款,除此之外,其他融资方式(除中期票据)所募资金较上月均有所减少或保持持平,融资情况依然不容乐观。

  图:2018年6月、2018年7月典型上市房企融资情况对比

  

 

  具体来看,本月债权融资方式包括:发行公司债(161.22亿元,占比29.79%)、海外银团贷款(95.43亿元,占比17.63%)、信托贷款(81.34亿元,占比15.03%)、其他债权融资(78.51亿元,占比14.51%)、中期票据(65亿元,占比12.01%)、境内银行贷款(57.78亿元,占比10.68%)、委托贷款融资金额为0。

  图:2018年7月典型上市房企融资方式占比(单位:亿元,%)

  

 

  本月发行公司债是最主要的融资方式,融资渠道进一步放宽,海外银团贷款回归,中期票据融资情况回温明显,但传统融资方式境内银行贷款收窄,融资总额骤降。

 

  7月融资五大重要变化解读

  变化一:境内发债大规模萎缩!

  本月监测房企发行公司债融资总额为161.22亿元,环比减少14.05%,融资总额占比29.79%,位居第一。其中,境内发行30亿元,环比大幅下跌81.38%;境外发行131.22亿元人民币(19.25亿美元)。除金地集团,其他发行公司债的主体均为港股上市房企,由此可见,境内发债渠道紧缩,房企发债受限制。

  但也无需过于悲观。值得关注的是,本月,阳光城、龙湖集团、旭辉控股集团均已获得中国证监会核准公开发行境内公司债的批复,此外,泰禾集团和中南建设申请发行非公开发行公司债券,也已获深交所核准。

  表:2018年7月典型房企债权融资预案表

  

 

  变化二:海外银团贷款重磅“复出”

  本月,绿城中国获香港主要银行授予无抵押定期贷款,融资金额为95.43亿元(14亿美元),融资占比17.63%,融资总额跃居第二。

  海外银团贷款是境外融资中的渠道之一,但从同策研究院的近2年的监测数据来看,海外银团贷款几乎绝迹,此次“回归”一是侧面反映境内融资困难,二是由于国内企业能申请到大规模银团贷款的极少,多以拥有最高评级、财务状况佳的央企为主。

  银团贷款是指单一企业向由一家或数家境外银行牵头的银行集团申请贷款,主要优势在于融资量大,可以接触到众多银行,借此压低融资成本,但在加息预期下,同样存在汇兑的风险。

  变化三:创新型融资方式多样化

  本月其他债券融资方式募集资金额与上月基本持平,融资额为78.51亿元(6月为77.02亿元),环比增加1.93%。但融资方式呈现多样化,包括向金融机构贷款、转让收益权、发行短期融资券和发行定向融资工具。除此之外,多家房企预案发行资产支持专项计划,并通过审批。

  变化四:境外发行公司债利率均超8%

  在已披露的数据中,本月融资成本最低的一笔是万科于2018年7月26日发行的2018年度第三期超短期融资券,发行金额为30亿元,利率为3.58%。此外,万科发行的首期中期票据的票面利率也较低,为4.6%。其次,招商蛇口成功发行了2018年度第一期超短期融资券,票面利率3.74%。融资成本最高的是融创中国发行的于2020年到期的4亿美元的优先票据,票面利率为8.625%。值得注意的是,境外发行的公司债利率均超8%。

  变化五:外币融资大幅增加

  同策研究院数据显示,本月外币融资金额大幅回温上升,融资金额为228.58亿元,环比上月外币融资总额45.11亿元增幅高达400%。其中,美元融资总额226.65亿元人民币(33.25亿美元),港元融资总额为1.93亿元人民币(2.225亿港元)。

  图:2018年7月典型上市房企融资币种占比(单位:亿元,%)

  

 

  

 

结语

 

  同策研究院研究员陈朦朦认为,国内融资环境恶劣,境内发债监管趋严,银行贷款不易,海外银团贷款的再度出山也侧面反映出房企境内融资的困难。在这样的情况下,房企不得不寻求海外融资渠道,但又不得不背负上过高的融资成本。由此可见,融资困难已成为房企目前所面临的最主要问题之一。

  另外,房企承受能力越来越有限,多家房企股权质押比例超过50%,已经逼近“雷区”警戒线,从近期全国土地流拍不断,本质上就反映房企融资出了问题无奈“减粮”,再加上2018年三季度是房企资金兑付压力最大时间,债台高筑的房企还能坚持多久?短期内为了减小融资困难带来的资金周转压力,房企只能要么“割肉”甩楼,要么转让股权“刮骨”疗伤。

  40家典型房企名单:万科、恒大、绿地、瑞安房地产、中国海外发展、碧桂园、保利地产、华润置地、融创中国、华夏幸福、绿城中国、世茂房地产、金地集团、招商、龙湖、富力地产、雅居乐、远洋、荣盛发展、新城控股、泰禾集团、首创、旭辉、中国金茂、阳光城、融信中国、首开股份、金科股份、九龙仓、越秀、华侨城、中天金融、建业地产、滨江集团、中南建设、宝龙地产、当代置业、京投银泰、龙光地产、花样年控股

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