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深圳保障性住房与商品房供给关系该如何平衡?

  2018-10-09 09:17:54   来源:智研咨询

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  深圳市作为一线城市吸引了全国各地的人才,因此保障性住房和商品房供给关系的平衡成为影响深圳市地产发展的重要问题。

  2017年末深圳市常住人口1252.83万人,比上年末增加55.08万人。其中常住非户籍人口818.11万人,增长1.4%,占比重65.3%。

  2013-2017年深圳市常住人口及非户籍常住人口数量走势

  

 

  资料来源:深圳市统计局、智研咨询整理

  深圳市常住人口数量的持续增长以及非户籍人口数量基数的增长,势必增长深圳市住房需求规模的扩大。

  根据《深圳市住房建设规划(2016-2020)》披露,“十三五”期间,预计全市住房总需求约180万套,其中,购房需求约70.8万套,租赁住房需求约109.2万套。主要住房估算来源有以下三种:

  (1)存量常住居民自住与改善性购房需求共计53.5万套;

  (2)新就业大学生住房需求约49万套,其中购买住房需求9.8万套,每年约2万套;租赁住房需求39.2万套,每年约7.8万套。同时,根据我市历年外来务工人员的吸纳情况及未来趋势预测,综合考虑工厂等就业单位安置情况,以及外来务工人员消费能力,“十三五”期间,预计新增外来务工人员住房租赁需求约40万套;

  (3)城市更新过程中将带来引致性(被动)购租住房需求,综合居住类拆除重建规模与住房调查研究,预计我市因城市更新带来的引致性(被动)购房需求约7.5万套,租赁需求约30万套。

  深圳市“十三五”住房建设规划从数据来看,计划筹建住房规模与需求规模失衡程度明显偏高。

  深圳市“十三五”期间,新增住房需求约180万套,而计划筹建住房仅75万套,筹建规模仅占新增住房需求规模的41.67%。

  根据“二次房改”《意见稿》,2018-2035年计划筹建住房170万套。从年均套数来看,较“十三五”规划出现增速下滑,更重要的是,“二次房改”《意见稿》中18年的计划筹建规模仅满足深圳市2016-2020年5年的新增需求规模。长期来看,深圳市住房供需平衡状态将会进一步恶化的状态。

  另一方面,从住房筹建到住房实际上市形成供应还存在一个转化效率。以保障性住房为列,从过去看,其转化效率一直偏低,2006-2015年不到50%。这带来的结果是,有效供给率有可能持续降低。

  2017年,深圳市房地产开发投资项目增速下降为21.60%,近五年首次低于深圳市固定资产投资增速。

  2013-2017年深圳市房地产开发项目投资与固定资产投资走势图

  

 

  资料来源:深圳市统计局、智研咨询整理

  2017年深圳市固定资产投资5147.32亿元,其中房地产开发项目投资金额2135.86亿元,占全年深圳市固定资产投资金额比例的41.49%,相比2016年的43.07%,2017年下降了1.58个百分点。

  深圳市房地产开发投资项目增速的下降一定程度影响了该地区商品房住宅的供给能力。

  2013-2017年深圳市住宅施工、竣工面积走势图

  

 

  资料来源:深圳市统计局、智研咨询整理

  2016年开始,深圳市住宅施工面积开始出现下降,2017年深圳市住宅施工面积2989.42万平方米,同比下降2.92%,同时住宅竣工面积下降幅度34.51%,远超施工面积下降程度。2017年深圳住宅竣工面积仅183.79万平方米。

  严重下降的住宅竣工面积导致深圳市新增住宅供给能力和供给力度出现明显衰退。

  从一线城市的土地面积来看,深圳城市面积仅北京的1/8,是上海、广州的1/3。经过40年的开发,深圳可用的土地只剩下20平方公里左右。深圳市新增用地严重不足的情况下,当地政府为保“民生”,从“十二五”开始主动提高保障性住房的占比。

  “十二五”期间计划筹建的保障性住房占全部筹建的住房比例为45%,而实际筹建的保障性住房占全部筹建住房的比例仅40%;“十三五”期间,2016和2017年保障性住房实际筹建占比分别为52%、54%,2018年计划筹建占比更是高达70%,2019-2020年占比回落到56%;根据“二次房改”的规划,“十四五”、“十五五”期间保障性住房计划筹建占比再次提高并稳定在60%。

  深圳市保障性住房筹建占住房筹建比例情况(商品住房:保障性住房)

  

 

  资料来源:深圳市住建委、智研咨询整理

  保障性住房占比提高是政府为保障“民生”的主要措施,但是根据深圳市目前土地空间情况来看,保障性住房占比的短期快速提升直接影响了深圳市商品房市场的长期发展。

  2017年深圳市商品房屋销售面671.03万平方米。同比下降8.9%。商品房竣工面积以及销售面积绝对值和增速的快速下降,对于深圳市商品房供给平衡造成了极大的威胁。深圳市常住人口以及常住户籍人口数量的快速提升导致商品房需求规模势必为加速增长。

  2013-2017年深圳市常住户籍人口数量及增速走势图

  

 

  资料来源:深圳市统计局、智研咨询整理

  深圳市政府为保障基本住房需求的同时,受土地空间限制,抑制了商品住房的新增规模,保障性住房占比的大比例提升给当地居民提供了更多有效住房需求,但同时抑制商品房市场的发展,极有可能刺激本居高位的深圳市房价继续走高,持续增长的房价或许又导致深圳市保障性住房需求人数的增加。

  综合来看,深圳市作为一线城市吸引了全国各地的人才,40年的快速发展导致土地空间本就狭小的地区增加了更多刚性住房的需求人数,保障性住房和商品房供给关系的平衡将成为深圳市地产发展的重要问题。

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